Bauträger baut nicht als Wohnungseigentümer

Hintergrund: Bauträgerin weicht von Plänen ab

Die Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangen von einer Miteigentümerin, die das Grundstück geteilt und die Anlage als Bauträgerin errichtet hatte, die Beseitigung mehrerer Einbauten.

Im Zuge der Errichtung der Anlage im Jahr 2017 hatte die Bauträgerin in einer Gewerbeeinheit unter Nutzung des Gemeinschaftseigentums eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggastank eingebaut. Diese Einbauten erfolgten noch vor Abschluss der Bauarbeiten und wichen von den ursprünglichen Plänen ab. Zu diesem Zeitpunkt hatten einige Erwerber bereits Besitz an ihren Wohnungen erlangt und waren durch Auflassungsvormerkungen abgesichert. Sie halten die Einbauten für unzulässige bauliche Veränderungen und fordern die Entfernung der Einbauten mit Verweis auf wohnungseigentumsrechtliche Vorschriften.

Entscheidung: Keine unzulässige bauliche Veränderung

Die klagenden Eigentümer haben keinen aus ihrem Wohnungseigentum folgenden Anspruch gegen die Bauträgerin auf Beseitigung der eingebauten Anlagen.

Zwar waren sie zum Zeitpunkt des Einbaus der Anlagen aufgrund der Auflassungsvormerkungen und Besitzübergang ihrer Wohnungen bereits werdende Wohnungseigentümer, so dass sie sich im Innenverhältnis zur teilenden Bauträgerin bereits auf wohnungseigentumsrechtliche Vorschriften berufen konnten. So kann einem werdenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 1 WEG (beziehungsweise nach dem hier maßgeblichen alten Recht § 22 Abs. 1 WEG a. F.) zustehen, wenn ein anderer Eigentümer unzulässige bauliche Veränderungen vorgenommen hat. Die Ausübung eines solchen Anspruchs erfolgt seit der WEG-Reform durch die GdWE.

Ein Bauträger handelt bei der Errichtung einer Anlage aber nicht als Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich in Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den Erwerbern. Bei den Baumaßnahmen, die er nach der Entstehung einer werdenden GdWE im Zuge der Errichtung der Anlage vornimmt, ist ein Bauträger somit nicht dem Regime des § 20 WEG (beziehungsweise § 22 WEG a. F.) unterworfen. Er muss daher nicht vorab einen Gestattungsbeschluss erwirken (beziehungsweise nach altem Recht die Zustimmung der werdenden Wohnungseigentümer einholen), um sich nicht während der Errichtungsphase Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen nach § 1004 Abs. 1 BGB auszusetzen.

Auch wenn bauliche Maßnahmen von den Plänen abweichen oder gegen Vereinbarungen verstoßen, stehen den Erwerbern lediglich werkvertragliche Ansprüche zu – etwa auf Nachbesserung oder Schadensersatz –, jedoch keine Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 1 WEG/§ 22 Abs. 1 WEG a. F. Das gilt auch, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet.

Übergang vom Bauträger zum Wohnungseigentümer

Die Abgrenzung, ob ein Bauträger noch in Erfüllung werkvertraglicher Verpflichtungen oder schon als Wohnungseigentümer handelt, kann im Einzelfall schwierig sein. Auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann nicht abgestellt werden, denn diese kann sich bei Streit um Mängel erheblich verzögern.

Aber jedenfalls dann, wenn der Bauträger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangt, gibt er zu erkennen, dass er seine vertraglichen Verpflichtungen für erfüllt hält und die Anlage als fertiggestellt ansieht. Daran muss er sich grundsätzlich festhalten lassen. Folglich muss er, wenn er anschließend im räumlichen Bereich einer weiterhin von ihm gehaltenen Einheit Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben gemäß § 20 Abs. 1 WEG einhalten.

(BGH, Urteil v. 16.5.2025, V ZR 270/23)

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