Wohnrecht (Miete) / 6.3 Obligatorisches (oder schuldrechtliches) Wohnrecht

Bei der Veräußerung eines Wohnhauses kann vereinbart werden, dass dem Veräußerer ein lebenslanges schuldrechtliches (obligatorisches) Wohnrecht an einer in dem Haus gelegenen Wohnung zustehen soll.

Hinweis

Dingliche Sicherung durch Reallast

Dieses Recht kann durch eine Reallast dinglich gesichert werden.

Wird ein lebenslanges Wohnrecht durch letztwillige Verfügung zugewendet, kann es sich sowohl um ein dingliches Recht nach § 1093 BGB als auch um eine bloß mietrechtliche Bindung handeln.

Wichtig

Letzter Wille

Ein dingliches Recht ist nur anzunehmen, wenn der ernsthafte Wille zur Grundstücksbelastung zweifelsfrei ermittelt werden kann. Maßgeblich ist der Wortlaut der letztwilligen Verfügung und die Interessenlage. Im Zweifel ist kein dingliches Recht, sondern lediglich ein lebenslanges Mietrecht zugewendet.^[1]

Auch beim schuldrechtlichen Wohnrecht stellt sich die Frage, ob der Berechtigte vom Verpflichteten eine Ausgleichszahlung verlangen kann, wenn er die Wohnung krankheits- oder altersbedingt nicht mehr nutzt.

Wichtig

Ausgleichszahlung vereinbaren

Das richtet sich nach den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen.

Nach der Rechtsprechung ist eine ergänzende Vertragsauslegung heranzuziehen, wenn der Bestellungsvertrag eine von den Parteien nicht vorhergesehene planwidrige Regelungslücke enthält.^[2] Die danach erforderliche Lückenfüllung richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist, "was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten".^[3] Hat der Bestellungsvertrag Versorgungscharakter, so liegt es nahe, dem Wohnrechtsinhaber für den Fall des Umzugs in ein Pflegeheim zum Ausgleich für die Aufgabe der Wohnung eine Geldrente zuzubilligen. Voraussetzung ist allerdings, dass dem Verpflichteten die Vermietung der frei gewordenen Wohnung zugemutet werden kann.

Praxis-Beispiel

Vermietung nicht zumutbar

Daran kann es fehlen, wenn zwischen den Parteien ein persönliches Näheverhältnis besteht oder wenn die vom Wohnrecht umfassten Räumlichkeiten keine abgeschlossene Wohnung bilden.^[4]

Die Geldrente richtet sich nach dem Mietwert.

[1] LG Gießen, WuM 1996 S. 478.

[2] BGH, Urteil v. 9.1.2009, V ZR 168/07.

[3] BGH, Urteil v. 9.1.2009, a. a. O..

[4] OLG Karlsruhe, Beschluss v. 29.9.2010, 4 W 78/10.