Fall 2: Verletzung von Verkehrssicherungspflichten[1]
Das im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abgestellte Auto einer Wohnungseigentümerin wird durch einen herabfallenden Ast beschädigt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat mit einem Fachunternehmen einen Vertrag über die Durchführung von "verkehrssicherheitsrelevanten und baumpflegerischen Schnittmaßnahmen" geschlossen. Das Unternehmen hatte gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen verkehrssicheren Zustand der Bäume bestätigt.
6.1.2.1 Alte Rechtslage
Nach bisheriger unklarer und höchst streitiger Rechtslage scheidet eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten gehört zwar zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für diese ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern jedoch nicht zuständig, da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach derzeit noch geltender Rechtslage den Wohnungseigentümern obliegt. Außenstehenden Dritten als Geschädigten haftete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings ohnehin bereits nach bislang noch geltender Rechtslage.
6.1.2.2 Neue Rechtslage
Unter Geltung des WEMoG wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen. Insoweit kommt ihre Haftung gegenüber der Wohnungseigentümerin wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durchaus in Betracht, da die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gerade zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung zählt.
6.1.2.3 Falllösung
Anspruch gegen das beauftragte Fachunternehmen
Dieser besteht unzweifelhaft gemäß § 823 BGB, da es ja gerade einen verkehrssicheren Zustand der Bäume bescheinigt hatte.
Anspruch gegen den Verwalter
Mit Blick auf eine mögliche Haftung des Verwalters, wird es maßgeblich darauf ankommen, ob dieser das Unternehmen ausreichend überwacht und kontrolliert hatte. Allerdings ist dem Verwalter ein Verschulden nicht zum Vorwurf zu machen.
Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i. V. m. § 278 BGB, da das Fachunternehmen als ihr Erfüllungsgehilfe tätig wurde. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer würde aber auch für ein Verschulden des Verwalters bezüglich mangelhafter Überwachung und Kontrolle dieses Unternehmens entsprechend § 31 BGB, allerdings ist dem Verwalter nichts vorzuwerfen.
Mitverschulden
Die Frage eines Mitverschuldens der Wohnungseigentümerin stellt sich vorliegend nicht, da das beauftragte Unternehmen gerade einen verkehrssicheren Zustand der Bäume bestätigt hatte.
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