WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller Versammlung, Ladungsfrist, Textform

Zusammenfassung

Überblick

Zentrale Normen für die Regelung konkreter Einzelheiten der Wohnungseigentümerversammlung, nämlich der Einberufung, des Vorsitzes in der Versammlung und der Niederschrift, bleiben §§ 23 ff. WEG. Praktisch bedeutsame Änderungen ergeben sich hinsichtlich des Einberufungsverlangens des § 24 Abs. 2 WEG n. F., das künftig nicht mehr der Schriftform bedarf. Die Ladungsfrist ist künftig auf 3 Wochen verlängert.

Eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation kann künftig durch Beschlussfassung gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. ermöglicht werden.

1 Zur Einberufung Berechtigte

Nach wie vor wird die Eigentümerversammlung primär durch den Verwalter einberufen. § 24 Abs. 1 WEG bleibt unverändert. Für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigern sollte, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sind zur Einberufung nach wie vor der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter ermächtigt.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift	§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.	(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Neu: Auch ermächtigter Wohnungseigentümer darf einberufen

Zur Einberufungsberechtigung ergänzend regelt § 24 Abs. 3 WEG n. F., dass künftig neben dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter auch ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer zur Einberufung berechtigt ist.

1.1 Grundsätze

Nach bisheriger Rechtslage ist die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bei Fehlen eines Verwalters und des Verwaltungsbeirats lediglich dann möglich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung laden bzw. die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.^[1] Soweit dies nicht möglich ist, muss sich einer der Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen, zu einer Versammlung laden zu dürfen. Den sich weigernden Verwalter kann er auch gerichtlich auf Einberufung einer Versammlung in Anspruch nehmen. Streitig ist, ob dies auch bezüglich des Verwaltungsbeirats gilt. Die Neuregelung soll in erster Linie zu pragmatischen Lösungen in den Gemeinschaften führen, in denen

• ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist oder
• ein Verwaltungsbeirat zwar bestellt war, seine Amtszeit jedoch abgelaufen ist oder
• die Mitglieder des Verwaltungsbeirats zwischenzeitlich ihr Amt niedergelegt haben oder
• der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und sein Stellvertreter sich im Einzelfall weigern, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Tipp: Stets für einberufungsberechtigten Wohnungseigentümer sorgen

Diese Streitfrage erledigt sich ohnehin durch das WEMoG, da Klagen auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Im Übrigen ist die Neuregelung mit Blick auf die derzeit bestehenden erheblichen praktischen Hürden einer Einberufung der Versammlung durch einen Wohnungseigentümer selbstverständlich zu begrüßen. Verwalter sollten also auf der nächsten Eigentümerversammlung für eine entsprechende Beschlussfassung sorgen.

Auch in verwalterlosen Gemeinschaften, bei denen es sich überwiegend um kleine Eigentümergemeinschaften handelt und in denen in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat bestellt ist, kann die Gelegenheit einer Eigentümerversammlung – die zunächst allseitig einzuberufen ist – genutzt werden, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen, sodass es keiner allseitigen Einberufung mehr bedarf. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsbefugnis durch Turnusregelung sorgen. So könnten sie etwa in jeder Wohnungseigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschließen, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft.

Beschlussmuster: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

TOP XX: Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Wohnungseigentümerin __________ im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung oder für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Diese Ermächtigung gilt auch für den Fall, dass in der Eigentümergemeinschaft zwar ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser sich jedoch ebenfalls pflichtwidrig weigern sollte, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________...