Bezüglich der Bestellung des Verwalters werden sich keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergeben:
Nach wie vor gilt nach § 26 Abs. 2 WEG die Bestellungshöchstdauer von 5 Jahren sowie eine auf 3 Jahre verkürzte Höchstdauer im Fall der Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum. Wird der Höchstbestellungszeitraum von 5 bzw. 3 Jahren überschritten, führt dies zur Teilnichtigkeit des Bestellungsbeschlusses hinsichtlich des Überschreitungszeitraums.[1] Im Übrigen bleibt der Beschluss gültig.
Praxis-BeispielÜberschreitung
Da die Wohnungseigentümer allesamt äußerst zufrieden mit den Leistungen ihres derzeitigen Verwalters sind, bestellen sie diesen gleich für weitere 10 Jahre wieder – und zwar vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2031. Der Verwalter ist letztlich für einen Zeitraum von 5 Jahren, also bis zum 31. März 2026 bestellt. Hinsichtlich des Überschreitungszeitraums bis 31. März 2031 ist der Beschluss nichtig.
- Unverändert ist die Wiederbestellung des Verwalters in beiden Fällen für jeweils wiederum maximal 5 Jahre möglich.
Nach wie vor kann der Beschluss über die Wiederbestellung nach der inhaltlich unveränderten Regelung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. maximal ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums gefasst werden. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums vorgenommen, so ist der entsprechende Beschluss nichtig.[2] Auch insoweit ändert das WEMoG die bislang geltende Rechtslage nicht.
Praxis-BeispielBerechnungsbeispiele für den Zeitpunkt der Wiederbestellung
Beispiel 1: Nichtige Wiederbestellung
Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2017 bis einschließlich 31.12.2021 zum Verwalter bestellt. Die Wiederbestellung für 5 weitere Jahre erfolgt durch Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung am 30.9.2020. Der Wiederbestellungszeitraum soll mit dem 1.1.2022 beginnen.
Diese Wiederbestellung ist unwirksam, da hier § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. umgangen wird. Wird der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums gefasst, so ist der Beschluss insgesamt nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion dergestalt, dass sich der Wiederbestellungszeitraum entsprechend verkürzt, findet nicht statt.[3] Auch hieran wird sich nach Inkrafttreten des WEMoG nichts ändern.
Beispiel 2: Mögliche Wiederbestellung
Wie Beispiel 1, allerdings soll der Wiederbestellungszeitraum mit dem 1.10.2020 beginnen. Eine Wiederbestellung mehr als ein Jahr vor Ende des Bestellungszeitraums ist dann unschädlich, wenn die weitere Amtszeit mit der Wiederbestellung beginnt.[4]
Beschlussmuster: Verwalterbestellung und Abschluss des Verwaltervertrags
TOP XX: Verwalterbestellung/Abschluss des Verwaltervertrags
Frau/Herr/Firma ________ wird mit Wirkung ab dem 1. November 2020 für drei Jahre bis zum 31. Oktober 2023 zum Verwalter bestellt. Die Grundvergütung beträgt monatlich je verwalteter Wohnung 25,00 EUR, je verwalteter Teileigentumseinheit 27,00 EUR sowie je 5,00 EUR je verwalteter Garage bzw. Stellplatz. Die Vergütung versteht sich inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Zusätzlich erhält der Verwalter die vertraglich geregelte Sondervergütung für die im Verwaltervertrag geregelten Zusatzleistungen.
Die Verwaltungsbeiratsvorsitzende wird den Verwaltervertrag als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter Frau/Herrn/Firma ________ und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterzeichnen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Bestellung in der Teilungserklärung/Beschluss des teilenden Eigentümers
Aufgrund der Tatsache, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft künftig nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. auch im Fall der Teilung nach § 8 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher und damit gleichzeitig die sog. "Ein-Personen-Gemeinschaft" entsteht[5], gelten ab diesem Zeitpunkt auch sämtliche Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Insoweit kann der teilende Eigentümer bereits vor Vertrieb bzw. Abverkauf der Sondereigentumseinheiten durch Beschluss einen Verwalter bestellen. Einer Bestellung bereits in der Teilungserklärung bedarf es dabei nicht mehr. Ob eine solche weiterhin zulässig[6] sein wird, liegt zwar äußerst nahe, wird jedoch durch die Rechtsprechung zu klären sein. Definitiv besteht hierfür jedenfalls kein Bedürfnis mehr.[7]
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