Vertragsabschluss (Miete)

Zusammenfassung

Begriff

Der Mietvertrag kommt nur zwischen denjenigen Personen zustande, die am Vertragsabschluss beteiligt sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Durch den Mietvertrag wird das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter begründet. Der Vermieter hat den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen.^[1] Der Mieter hingegen ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.^[2]

[1] § 535 Abs. 1 BGB.

[2] § 535 Abs. 2 BGB.

1 Vertragsbeteiligte

Beim mündlich abgeschlossenen Vertrag sind dies diejenigen Personen, die ein Vertragsangebot abgegeben haben und diejenigen, von denen das Angebot angenommen worden ist.

Beim schriftlichen Vertrag kommt es darauf an, wer die Vertragsurkunde unterzeichnet hat.

Mehrere Personen

Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen genannt (z. B. Eheleute), hat aber nur einer der genannten Personen unterschrieben, hängt es von den Umständen ab, ob der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner oder mit beiden oder erst nach Unterzeichnung des zweiten zustande kommt. Es ist umstritten, ob bei Ehegatten oder Lebenspartnerschaften Vertretung angenommen werden kann.

Hinweis

Unterzeichner handelt für andere Personen mit

Eine Ausnahme gilt, wenn der Unterzeichnende zugleich für den oder die anderen Personen mitunterzeichnen wollte und durfte.

Praxis-Beispiel

Eheleute und Partnerschaften

Handelt es sich bei den mehreren Personen um Eheleute oder um partnerschaftlich verbundene Personen, wird teilweise die Ansicht vertreten, im Zweifel sei davon auszugehen, dass der unterschreibende Teil in Fällen dieser Art zugleich den anderen vertrete.^[1] Das OLG Schleswig ist der Auffassung, dass ein Anschein für die Vertretungsbefugnis spreche, wenn "bei den Vertragsverhandlungen deutlich wird, dass beide Ehegatten/Partner Mieter werden sollen und wenn insbesondere auch der nicht unterzeichnende Teil an den Vertragsverhandlungen beteiligt worden ist".^[2]

Hinweis

Nachträglicher Beitritt

Wenn ein nicht unterschreibender Ehegatte später wie ein Mieter handelt, z. B. die Miete zahlt, Schönheitsreparaturen ausführt und der Vermieter dies akzeptiert, kann er durch sog. schlüssiges Handeln Vertragspartner werden.^[3]

Wichtig

Sorgen Sie für Klarheit

Achten Sie auf Übereinstimmung bei der Bezeichnung der Mieter und deren Unterschriften. Die Sicherheit darüber, wer Ihr Vertragspartner ist, ist wesentlich für das gesamte Mietverhältnis. Sie wollen später sicher nicht darüber streiten, ob Ihre Kündigung, Mieterhöhung usw. an den richtigen Beteiligten adressiert ist.

[1] OLG Düsseldorf, WuM 1989 S. 362.

[2] OLG Schleswig, RE v. 17.11.1992, ZMR 1993 S. 69; a. A.: LG Mannheim, ZMR 1993 S. 415.

[3] Weidenkaff in Grüneberg, 81. Aufl., § 535, Rz. 7 mit Hinweis auf BGH, NJW 2005 S. 2620.

2 Angebot und Annahme der Vertragserweiterung

Ist im Kopf des Vertrags nur eine Person als Mieter genannt, wird der Vertrag aber von mehreren Personen unterzeichnet, so liegt in der Rückgabe der unterzeichneten Vertragsurkunde an den Vermieter ein Angebot zur Vertragserweiterung, das der Vermieter annehmen oder ausschlagen kann.

Nimmt der Vermieter die Vertragsurkunde rügelos entgegen, wird in der Regel von einer stillschweigenden Annahme auszugehen sein, weil dem Vermieter die Vertragserweiterung nur Vorteile bringt. In diesem Fall werden alle Personen Mieter, die die Vertragsurkunde unterzeichnet haben, auch wenn sie im Kopf des Vertrags nicht genannt sind.

3 Annahmefrist für Vertragsangebot

Der Vertrag kommt durch Abgabe eines Angebots und dessen Annahme zustande. Nach § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die maßgebende Frist ist nach objektiven Maßstäben zu bestimmen.^[1] Zu berücksichtigen ist

• die Zeit für die Übermittlung des Antrags an den Empfänger,
• dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie
• die Zeit der Übermittlung der Antwort an den Antragenden.

Die Frist beginnt mit der Abgabe der Erklärung und nicht erst mit deren Zugang bei dem Empfänger. Die Überlegungsfrist bestimmt sich vor allem nach der Art des Angebots.

Wichtig

Fristdauer hängt von Angebotsart ab

Bei eilbedürftigen Verträgen ist die Frist kürzer, bei umfangreichen, komplexen Verträgen von großer wirtschaftlicher Bedeutung kann sie länger sein.

Die Organisationsstruktur großer Unternehmen, die Erfordernisse der internen Willensbildung bei Gesellschaften oder juristischen Personen oder auch absehbare Urlaubszeiten spielen bei der Fristbemessung ebenfalls eine Rolle.

Praxis-Beispiel

Fristbemessung 2–3 Wochen

Als Richtlinie gilt insoweit, "dass die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel 2 bis 3 Wochen nicht übersteigt".^[2]

[1] § 147 Abs. 2 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 24.2.2016, XII ZR 5/15.

4 Rechtzeitigkeit der Annahme und Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen des Vertrags hat derjenige zu tragen, der aus dem Vertragsschluss Rechte für sich herleiten will. Diese Beweislastverteilung gilt auch für d...