Verjährung (Miete) / 1.4.1 Begriff der Rückerlangung

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt hat.^[1] Die Rückgabe i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB setzt mithin zum einen voraus, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und zum anderen, dass der Vermieter von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt.^[2]

Wichtig

Besitzaufgabe durch Schlüsselrückgabe

Maßgeblich ist i. d. R. die Rückgabe der Schlüssel, auch wenn nicht alle Schlüssel übergeben werden. Durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten kommt i. d. R. zum Ausdruck, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgeben will.

Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter setzt die Verjährungsfrist allerdings nicht in Lauf; erforderlich ist vielmehr, dass die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter als Akt der Inbesitznahme der Mietsache bewertet werden kann.^[3] Gibt der Mieter die Schlüssel an den Hauswart zurück, ist hinsichtlich der Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe zu unterscheiden:

1. Ist der Hauswart vom Vermieter zur Wohnungsabnahme bevollmächtigt, so muss er sich die Kenntnis des Hauswarts von der Besitzaufgabe gem. § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Erforderlich ist, dass "der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen".^[4]
2. Ist der Hauswart lediglich befugt, die Schlüssel in Empfang zu nehmen, aber zur Wohnungsabnahme nicht berechtigt, erlangt der Vermieter erst dann Kenntnis von der Besitzaufgabe, wenn ihm die Schlüssel ausgehändigt werden oder er in anderer Weise konkrete Kenntnis von der Besitzaufgabe erhält.^[5]

3. Entscheidend ist

   • vollständige unzweifelhafte Besitzaufgabe des Mieters,
   • in Kenntnis des Vermieters und
   • unmittelbare Sachherrschaft (also uneingeschränkter Besitz des Vermieters).

Achtung

Vertragsende

Der Besitzübergang vom Mieter zum Vermieter hat mit der rechtlichen Beendigung des Mietvertrags nichts zu tun! Wenn Sie also den Besitz der Wohnung 3 Tage vor dem Vertragsende erhalten, gilt der frühere Zeitpunkt.

[1] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11.

[2] BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12.

[3] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11.

[4] BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, Rz. 18.

[5] BGH, a. a. O., Rz. 18.