Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 01.04.2020 - 12 U 160/19

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verjährungsfrist für mietvertragliche Erfüllungsansprüche, hier: als Teil der Mietzahlung übernommene Umbauverpflichtung des Mieters

Leitsatz (amtlich)

1. Mietvertragliche Erfüllungsansprüche - hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt - verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren.

2. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa - wie bei § 548 BGB - erst am Ende des Mietverhältnisses.

Normenkette

BGB §§ 196, 548

Nachgehend

BGH (Urteil vom 31.03.2021; Aktenzeichen XII ZR 42/20)

Tenor

Die Berufung des Klägers und die Anschlussberufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Kiel vom 27.08.2019, Az. 8 O 241/18, werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger macht gegen die Beklagte Nutzungsentschädigung sowie Schadensersatzansprüche nach Beendigung eines Mietverhältnisses über gewerbliche Räumlichkeiten geltend.

Die Parteien schlossen im Jahre 2004 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten auf dem Grundstück X zum Betrieb einer Werkstatt und Lagerhalle (Anlage B1, Anlagenband). Die Beklagte stellte dort im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit Stahlkontaktplatten für Hafenbetriebe und Speditionen sowie Palettenschoner her bzw. reparierte diese. In dem Gebäude, in dem sich die Betriebsräumlichkeiten der Beklagten befanden, gab es noch eine Mietwohnung, die seitens des Klägers anderweitig zu Wohnzwecken vermietet war. Mit Ergänzung des Mietvertrags vom 01.01.2006 (Anlage K6, Anlagenband) vermietete der Kläger der Beklagten eine weitere Fläche von 70 m² in der Werkhalle desselben Objekts zu einem monatlichen Nettobetrag von 100,00 EUR zuzügl. MWSt. Außerdem verpflichtete sich die Beklagte - ausdrücklich als Gegenleistung - folgende Umbauarbeiten "als Wertverbesserung" auf eigene Kosten in dem angemieteten Objekt vorzunehmen:

• Isolierung und fehlende Wandverkleidung an der hintersten Giebelseite, Wertverbesserung ca. 6.000,00 EUR
• Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens in der Halle und im Werkraum, Wertverbesserung ca. 2.000,00 bis 2.500,00 EUR.

Hintergrund der Vereinbarung war, dass die Beklagte auf dem Betriebsgrundstück zusätzlich die Herstellung von Kunststoffprodukten beabsichtigte und nach den Vorstellungen der Beklagten die genannten Umbauarbeiten hierzu erforderlich waren, um eine emissionsrechtliche Genehmigung zu erlangen.

Im Januar 2009 schlossen die Parteien über die bisherigen Mieträumlichkeiten einen erneuten Mietvertrag (Anlage K1, Anlagenband), der bis zur Beendigung des Mietverhältnisses galt. Auch in diesem Mietvertrag ist vermerkt, dass die Beklagte als Mieterin verpflichtet war, die Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs zur Raumabteilung der Halle gemäß ehemaliger Zusatzvereinbarung vom 01.01.2006 durchzuführen. In der Folgezeit nahm die Beklagte Abstand von ihren Kunststoffverarbeitungsplänen und führte auch die vereinbarten Umbauarbeiten nicht durch. Mit Schreiben vom 19.12.2016 - nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte - mahnte der Kläger diese an. Zum 30.11.2017 wurde die Kündigung wirksam. Die Beklagte nutzte das Mietobjekt noch über den Beendigungszeitpunkt hinaus. Zum 15.02.2018 bot sie dem Kläger die Rückgabe der Schlüssel an, was der Kläger jedoch ablehnte. Das Mietobjekt war zu diesem Zeitpunkt bereits geräumt.

Der Kläger nahm jährlich Betriebskostenabrechnungen vor, die teilweise zu Nachzahlungsbeträgen führten, die von der Beklagten trotz ihr bekannter fehlerhafter Gesamtflächenberechnung gezahlt wurden.

Der Kläger hat erstinstanzlich im Wesentlichen für den Zeitraum Januar bis Februar 2018 Weiterzahlung der vertraglich geschuldeten Miete von 1.329,26 EUR monatlich verlangt. Des Weiteren hat er Schadensersatz gefordert, weil die Beklagte die von ihr übernommenen Arbeiten nicht durchgeführt habe. Den Schadensersatzanspruch hat er anhand von zwei Kostenvoranschlägen, einmal für die Versiegelung des Hallen- und Werkstattfußbodens in Höhe von 19.327,28 EUR, und einmal für die Isolierung und Wandverkleidung der hintersten Giebelseite der Halle in Höhe von 2.269,40 EUR beziffert. Ein Guthaben der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2017 in Höhe von 296,69 EUR hat der Kläger in Abzug gebracht.

Nachdem der Kläger zunächst einen Gesamtbetrag von 24.378,00 EUR geford...