OLG Hamm Beschluss vom 04.05.2010 - 15 W 382/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Abt. I des Grundbuchs

Leitsatz (amtlich)

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich darauf, als Eigentümerin in Abt. I des Grundbuchs eines benachbarten Grundstücks eingetragen werden zu können, auf dem die Eigentümergemeinschaft durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert ein Heizwerk betreibt, durch das das gemeinschaftliche Eigentum mit Heizenergie versorgt wird.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 6 S. 1; GBO § 20

Verfahrensgang

AG Essen (Beschluss vom 11.11.2009; Aktenzeichen HU-390-19)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Wohnungseigentümergemeinschaft N-Str. 23, 25, 27 in F in Abteilung I des Grundbuchs von I Bl. 3... als Eigentümerin des im Rubrum bezeichneten Grundstücks einzutragen.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 2. ist (unter ihrer früheren Firma) als Eigentümerin des im Rubrum bezeichneten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück ist mit einem Heizwerk bebaut, durch das die benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verband die Beteiligte zu 1. ist, mit Heizwärme versorgt wird. Das Grundstück der Beteiligten zu 2. ist zugunsten des jeweiligen Eigentümers des zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit belastet, "bestehend in dem Recht, die Versorgungsleitungen für die Zentralheizungsanlagen der herrschenden Grundstücke am Heizwerk anzuschließen und das Heizwerk unter Umständen selbst zu betreiben ...". Umgekehrt ist in den Wohnungsgrundbuchblättern zugunsten des jeweiligen Eigentümers des im Rubrum bezeichneten Grund-stücks eine Grunddienstbarkeit eingetragen, "bestehend in dem Recht, Heizungsleitungen, Zuleitungen zum Heizkamin und einen Zugang zum Heizwerk zu unterhalten,

den Heizungskamin ausschließlich zu benutzen und das Grundstück als Weg zu benutzen, ferner bestehend in dem Verbot, sämtliche Räume des Gebäudes anders als durch das Heizwerk zu beheizen ...".

In der Eigentümerversammlung der zu der Beteiligten zu 1. gehörenden Miteigentümer vom 9.6.2009 wurde der Verwalter zu TOP 11 durch einen - in der Folgezeit nicht angefochtenen - Mehrheitsbeschluss beauftragt, das im Rubrum bezeichnete Grundstück mit aufstehendem Heizwerk für die Wohnungseigentümergemeinschaft käuflich zu erwerben. Durch notariellen Vertrag vom 7.9.2009 (UR-Nr. ...2/2009 des Notars Dr. T) verkaufte die Beteiligte zu 2. sodann dieses Grundstück an die durch ihre neue Verwalterin vertretene Beteiligte zu 1. und ließ es an diese auf. Den mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 26.10.2009 gestellten Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom 11.11.2009 zurückgewiesen; zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass die Beteiligte zu 1. kein Eigentum an dem hier in Rede stehenden Grundstück erwerben könne, da ihr insoweit die Rechtsfähigkeit fehle. Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beteiligten zu 1. und 2. mit ihrer Beschwerde vom 27.11.2009.

II. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch sonst zulässig. Da das Verfahren durch einen nach dem 31.8.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden ist, ist zuständiges Beschwerdegericht gem. Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das OLG.

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, da das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Unrecht zurückgewiesen hat.

Die Erwägung des Grundbuchamtes, dass die Beteiligte zu 1. mangels insoweit bestehender Rechtsfähigkeit kein Eigentum an dem hier in Rede stehenden Grundstück erwerben könne, ist unzutreffend. Der Senat hat in einem Beschluss vom 20.10.2009 (NZM 2009, 914 = DNotZ 2010, 130 = FGPrax 2010, 12 = Rpfleger 2010, 132), der dem Grundbuchamt bei seiner Entscheidung noch nicht bekannt sein konnte, die grundsätzliche Eintragungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in Abteilung I des Grundbuchs bejaht. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen in dem vorgenannten Beschluss Bezug genommen.

In seiner Entscheidung vom 20.10.2009 hat der Senat außerdem dargelegt, dass im Grundbucheintragungsverfahren gem. § 20 GBO die Wirksamkeit der Auflassung und damit nachgewiesen werden muss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer wirksam rechtsgeschäftlich vertreten worden ist. Erwirbt - wie hier - der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese eine Immobilie, bedarf er hierzu gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG n.F. einer speziellen Bevollmächtigung, die regelmäßig durch mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erfolgt. Diese Beschlussfassung sowie die Verwalterbestellung sind dem Grundbuchamt in der Form des § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen. Die Wirksamkeit einer solchen Beschlussfassung ist vom Grundbuchamt nach Maßgabe wohnungseigentumsrechtlicher Vorschriften zu überprüfen. Der Beschluss ist somit gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG als gültig zu behandeln, sol...