OLG Hamburg Urteil vom 21.08.2002 - 4 U 99/01

Leitsatz (amtlich)

Änderungen oder Ergänzungen eines langfristigen Mietvertrages, die nicht länger als ein Jahr Wirkungen entfalten können, bedürfen nicht der Schriftform des § 566 BGB a.F.

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 307 O 149/00)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Hamburg,

Zivilkammer 7, vom 8.5.2001 abgeändert und – unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten – in Ziff. II und Ziff. III neu gefasst.

Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Objekt … Straße in … Hamburg durch die Kündigung der Beklagten vom 30.10.2000 nicht beendet worden ist.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 41.500 Euro, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Mietzins von der Beklagten sowie die Feststellung, dass das von ihren Eltern, ihren Rechtsvorgängern, mit Vertrag vom 15.12.1993 (Anl. K 2 = B 1) begründete Mietverhältnis durch eine Kündigung seitens der Beklagten nicht beendet worden ist. Zeitgleich mit dem Mietvertrag hatte der Vater der Klägerin mit der Beklagten eine „Vereinbarung” abgeschlossen und am 17.12.1993 notariell beurkunden lassen (Anl. K 1 = B 1), mit der er die von ihm auf dem Mietgrundstück betriebene Kfz- Reparaturwerkstatt (Mercedes-Benz) an die Beklagte verkaufte. Dieser Vertrag sah in § 10 Abs. 4 ein Rücktrittsrecht des Verkäufers auch bezüglich des Mietvertrags vor für den Fall, dass der Kaufpreis am 31.1.1994 noch nicht vollständig gezahlt war.

Die mit Schreiben vom 30.10.2000 erklärte fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses (Anl. K 3) hat die Beklagte mit einer Auflösung des Vertragswerkstätten- und Vermittlerabkommens seitens der Daimler Chrysler AG begründet und sich zudem auf mangelhafte Schriftform des Mietvertrags berufen.

Mit Urteil vom 8.5.2001, auf das zur weiteren Sachdarstellung einschl. der erstinstanzlichen Sachanträge der Parteien verwiesen wird, hat das LG der Zahlungsklage stattgegeben und festgestellt, dass das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung beendet sei. Zwar bestehe kein Sonderkündigungsrecht der Beklagten wegen Beendigung des Vertragswerkstätten- und Vermittlerabkommens, die vereinbarte Befristung des Mietvertrags zum 31.12.2008 sei aber gem. § 566 S. 2 BGB a.F. hinfällig, da das im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht auch bezüglich des Mietvertrags nicht wirksam als Anlage zum Mietvertrag beurkundet worden sei.

Beide Parteien haben fristgemäß Berufung eingelegt und diese fristgemäß begründet. Sie wiederholen und vertiefen ihren jeweiligen Rechtsstandpunkt.

Die Klägerin beantragt, in Abänderung des angefochtenen Urteils des LG Hamburg festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Objekt T.-M.-Str. 33 in 22175 Hamburg durch die Kündigung der Beklagten vom 30.10.2000 nicht beendet worden ist.

Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und außerdem, das Urteil des LG Hamburg vom 8.5.2001 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin tritt diesem Antrag entgegen.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze mit Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, aber nur diejenige der Klägerin ist auch begründet.

1. Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

a) Zu Recht hat das LG die Zulässigkeit der Feststellungsklage nicht deshalb verneint, weil – wie die Beklagte meint – eine Klage auf künftige Leistung des Mietzinses bis zum Mietzeitende möglich gewesen wäre. Eine solche Klage ist nicht zulässig, wenn – wie hier – die künftige Leistungspflicht von einer Gegenleistung abhängt (Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 258 Rz. 1). Ein besonderes Feststellungsinteresse ist hier ohnehin nach § 256 Abs. 2 ZPO nicht erforderlich, da von dem streitigen Rechtsverhältnis, dem Fortbestand des Mietverhältnisses, auch die Entscheidung über die Zahlungsklage abhängt. Dass dieses Mietverhältnis nunmehr möglicherweise durch eine von der Klägerin zum 30.6.2002 ausgesprochene Kündigung beendet worden ist, steht dem Feststellungsantrag ebenfalls nicht entgegen, da auch ein vergangenes Rechtsverhältnis noch Gegenstand einer Feststellungsklage sein kann, wenn sich daraus noch Rechtsfolgen für Gegenwart oder Zukunft ergeben (Zöller/Greger, § 256, 23. Aufl., Rz. 3a), was hier anzunehmen ist.

Ebenfalls zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das LG ein Sonderkündigungsrecht der Beklagten wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verneint. Ergänzend ist anzumerken, dass die der Kündigung vom 30.10.2000 (Anl. K 3) zugrunde liegende Entwicklung, nämlich die Verschlechterung der Standortbedingungen oder ihrer Beurteilung – hier durch die Daimler-Benz AG (vgl....