OLG Hamburg Urteil vom 23.06.1997 - 4 U 82/96

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 27.02.1996; Aktenzeichen 311 O 112/94)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 27.2.1996 abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Hausgrundstück … geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung von DM 50.000,–, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beschwer der Beklagten beträgt mehr als DM 60.000,–.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt die geräumte Herausgabe eines gewerblichen Mietobjekts. Die Parteien sind durch einen Mietvertrag verbunden, den ihre Rechtsvorgänger im Jahre 1981 abgeschlossen haben (Anl. K 2). Die Beklagten sind durch Vereinbarung vom 3.7.1985 in den Mietvertrag eingetreten (Anl. K 3). Die Klägerin hat das Mietgrundstück erworben und ist am 17.12.1993 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden.

Sie stützt ihr Herausgabeverlangen zum einen auf den Ablauf der Mietzeit, weil die den Beklagten in der Vereinbarung vom 3.7.1985 eingeräumte Verlängerungsoption mit Schreiben vom 24.2.1989 (Anl. K 4) verspätet ausgeübt worden sei. Zum anderen sei das Mietverhältnis durch mehrere fristlose Kündigungen wegen Verletzung von Instandhaltungspflichten (insbesondere Anl. K 15, K 16, K 19, K 20, K 21) beendet worden.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 27.2.1996, auf das zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Gegen das ihr am 8.3.1996 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 9.4.1996 (Dienstag nach Ostern) Berufung eingelegt und diese nach entsprechenden Fristverlängerungen am 24.6.1996 begründet.

Die Klägerin wiederholt im wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag und stützt ihr Begehren außerdem auf eine mit Schreiben vom 5.5.1997 ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Sie beantragt,

das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 27.2.1996 aufzuheben und die Beklagten entsprechend dem Klagantrag zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie widersprechen der Einbeziehung der Kündigung wegen Zahlungsverzuges und wiederholen im wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des wechselseitigen Vortrags wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Entscheidung ergeht im Einverständnis der Parteien durch den Einzelrichter (§ 524 Abs. 4 ZPO).

Die Berufung der Klägerin ist zulässig und sachlich begründet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine der von der Klägerin bzw. ihren Rechtsvorgängern ausgesprochenen fristlosen Kündigungen wirksam geworden ist. Jedenfalls ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch ordentliche Kündigung beendet worden.

1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß das Mietverhältnis nicht – wie in Absatz 2 der Vereinbarung vom 3.7.1985 für den Fall der Nichtausübung der Verlängerungsoption vorgesehen – am 30.4.1989 endete, da die Parteien sich auf eine Fortsetzung bis zum 30.4.1992 geeinigt hatten. Diese Fortsetzung galt allerdings entgegen der Einigung nur unbefristet. Die Einigung erfolgte offenbar formlos, mangels ausdrücklicher Erklärungen dadurch, daß die damaligen Eigentümer und Vermieter den im Optionsausübungsschreiben vom 24.2.1989 liegenden Verlängerungswillen der Beklagten stillschweigend akzeptierten. Das Optionsrecht gemäß Abs. 4 der Vereinbarung vom 3.7.1985 war jedoch bereits infolge des Ablaufs der ungenutzten Ausübungsfrist erloschen (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1992, 52, 53; Münchener Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 34; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., Vor §§ 535, 536 Rdn. 225). Das Optionsrecht konnte durch die formlose Einigung auch nicht wieder neu begründet werden, da dies der Schriftform bedurft hätte (BGH NJW – RR 1987, 1227; Bub/Treier/Reinstoff, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdn. 213; Staudinger/Emmerich a.a.O. Rdn. 226). Auch die nachfolgenden Optionsrechte gemäß Abs. 4 der Vereinbarung vom 3.7.1985 wurden nicht wirksam, da sie dadurch bedingt waren, daß der Mietvertrag aufgrund wirksamer Ausübung des zeitlich vorangehenden Optionsrechts befristet fortbestand. Nachdem sich das Mietverhältnis wegen Ablaufs der vereinbarten Laufzeit und nicht rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts in ein unbefristetes verwandelt hatte, hätte jede erneute Befristung einer neuerlichen schriftlichen Ergänzungsvereinbarung bedurft (§ 566 S. 2 BGB).

Wenn die früheren Eigentümer bzw. die Beklagte die weiteren Optionsausübungen gemäß Schreiben vom 9.12.1991 (Anl. B 1) und 23.1.1995 (Anl. B 2) reaktionslos entgegennahmen, war daraus jedenfalls im letzteren Falle kein Einverständnis abzuleiten, zumal da die Klägerin seit längerem die Räumung begehrte und der vorliegende Rechtsstreit anhängig war. Zudem hätte ein forml...