OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 27.09.2004 - 20 W 111/04

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Wohnungseigentümer kann nach § 14 Nr. 4 WEG analog verpflichtet sein, einen auf Wartung/Kontrolle bzw. Notfälle beschränkten Zugang zu einem im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Tankraum durch sein Sondereigentum zu dulden.

2. Das Recht des Sondereigentümers unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ergeben.

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 16.01.2004; Aktenzeichen 4 T 600/2003)

AG Bad Schwalbach (Aktenzeichen 2 UR II 27/2002)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des LG Wiesbaden abgeändert und die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde trägt die Antragsgegnerin. Außergerichtliche Kosten werden in beiden Beschwerdeverfahren nicht erstattet.

Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft ...-straße ... in O1, die durch die Teilungserklärung vom 17.1.1997 (Bl. 6-11 d.A.) mit einem Nachtrag vom 3.3.1999 (Bl. 4, 5 d.A.) begründet wurde. Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von .../100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit der Nr. ... bezeichneten Räumen (... umrandet) und an drei Garagen. Ferner ist ihrem Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung das alleinige Sondernutzungsrecht an den im Freiflächenplan (Bl. 62 der Grundakten von ..., Bl. ...) ... schraffierten Grundstücksflächen zugeordnet. Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von .../100, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. ... bezeichneten Räumen (... umrandet). Ihr steht ferner ein Sondernutzungsrecht an der auf dem Freiflächenplan ... schraffierten Fläche zu.

Zum Sondereigentum der Antragstellerin gehört im Erdgeschoss ein im Aufteilungsplan mit "Öllager" bezeichneter Raum, der mit zwei tür- und fensterlosen Innenwänden an ebenfalls im Sondereigentum der Antragstellerin stehende Räumlichkeiten angrenzt. Es befindet sich lediglich ein Fenster in der Außenwand des Öllagers, die an den Teil der Freifläche angrenzt, an der der Antragstellerin ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die einzige Tür des Raumes ist in der dritten Innenwand, an die sich ein im Sondereigentum der Antragsgegnerin stehender Raum anschließt, der im Aufteilungsplan als Hobbyraum bezeichnet wird.

Der im Aufteilungsplan als "Öllager", in der Teilungserklärung als "Tankraum" bezeichnete Raum wurde zunächst von beiden Beteiligten genutzt. In § 4 der Teilungserklärung war vereinbart, dass der Tankraum bis Ende 1998 aufgelöst wird und die Raumeigentümerin Nr. ... ab Anfang 1999 einen eigenen Tankraum in Betrieb nimmt. Seither nutzte nur noch die Antragstellerin den Tankraum.

Die Antragstellerin hat im amtsgerichtlichen Verfahren die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht) begehrt, um sich den Zugang zu dem Tankraum durch das Sondereigentum der Antragsgegnerin zu sichern, nachdem darüber Streit entstanden war.

Das AG hat mit Beschluss vom 26.9.2003 (Bl. 79-84 d.A.) die Antragsgegnerin verpflichtet, der Antragstellerin und/oder von ihr Beauftragten pro Jahr an drei Terminen nach vorheriger Anzeige durch die Antragstellerin zwei Tage vorher zum Zwecke der Wartung und/oder Kontrolle des Tankraums und in Notfällen zur Abwehr einer unmittelbar und unaufschiebbar bevorstehenden Gefahr Zutritt über ihr Sondereigentum zu dem Tankraum der Antragstellerin zu gewähren.

Dagegen hat die Antragsgegnerin Beschwerde eingelegt und vorgetragen, die Beteiligten hätten eine möglichst weitgehende Unabhängigkeit der Wohneinheiten beabsichtigt, wie aus der Regelung in §§ 3 und 4 der Teilungserklärung ersichtlich.

Auf eine Zugangsberechtigung entsprechend der amtsgerichtlichen Entscheidung sei die Antragstellerin nicht angewiesen. Sie könne durch den Einbau einer Tankklappe anstelle des vorhandenen Fensters die Betankung und durch den Einbau einer Tür den Zugang zu dem Tankraum sicherstellen. Bei der beabsichtigten Wohnnutzung des angrenzenden Hobbyraumes störe die Tür zu dem Tankraum, da sie Kälte und Geruch durchlasse.

Die Antragstellerin hat demgegenüber die Auffassung vertreten, es liege ein sog. isolierter Miteigentumsanteil vor. Sie müsse sich nicht auf baulichen Maßnahmen zur Schaffung eines eigenen Zugangs verweisen lassen. Durch den Einbau einer Tür zur Freifläche entstünden unverhältnismäßig hohe Kosten, zum Betanken sei auch bei Einbau einer Tankklappe erforderlich, dass ein bis 65 m langer Schlauch um das ganze Gebäude herumgeführt werden müsste, was der Antragstellerin nicht zumutbar sei.

Das LG hat mit Beschluss vom 16.1.2004 (Bl. 111-116 d.A.) den amtsgerichtlichen Beschluss vom 26.9.2003 aufgehoben und den Antrag der Antragsteller...