OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 27.07.2011 - 20 W 319/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Zweckwidrige Nutzung der Wohnung

Leitsatz (amtlich)

1. Die Nutzung als Wohnung ist zweckwidrig, wenn nach der Teilungserklärung ein Verkaufsladen und nach dem Aufteilungsplan die Nutzung als Abstell-/bzw. Hobbyräume vorgesehen ist und die baulichen Gegebenheiten nicht die Voraussetzungen für eine Wohnungsnutzung bieten.

2. Die durch den Abschluss des Mietvertrages begründete Haftung des Eigentümers als mittelbarer Handlungsstörer besteht auch nach der Kündigung des Mietvertrages weiter.

Normenkette

WoEigG §§ 14, 15 Abs. 3; BGB § 1004

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 12.06.2008; Aktenzeichen 4 T 15/08)

AG Wiesbaden (Beschluss vom 14.12.2007; Aktenzeichen 61 UR II 110/07)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 5.400 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Antrag stellende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Antragsgegner auf Unterlassung der Nutzung und Vermietung ihres Sondereigentums an der Einheit Nr ... in der betroffenen Liegenschaft in Anspruch.

Das Anwesen A-Straße in O1-O2 wurde durch Teilungserklärung vom ... 1973 (Bl. 9-36 d.A.) in ... Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. In der Beschreibung des Gebäudes heißt es eingangs der Teilungserklärung:

Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz wird von der Eigentümerin ein Bauwerk erstellt, welches 30 Eigentumswohnungen und einen Verkaufsladen enthält."

Die Teilungserklärung enthält hinsichtlich der Einheiten 1 bis 30 jeweils die Formulierung "verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung"; bezüglich der Einheit ... heißt es "verbunden mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr ..., Haus ... Untergeschoss, bestehend aus 3 Räumen und Abstellraum".

In dem der Teilungserklärung gemäß Teil II ... beigefügten Aufteilungsplan für das Kellergeschoss wurden die mit Nr ... bezifferten Räume als Hobby- und Abstellräume ausgewiesen, die Worte "Hobby- und" sind durchgestrichen worden. Die diesen Aufteilungsplan betreffende Abgeschlossenheitsbescheinigung vom ... 1973 bezieht sich auf zu Ziff. 1 bis 30 bezeichnete Wohnungen und die mit den gleichen Nummern gekennzeichneten Kellerabstellräume und zu Ziffer ... auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Die Eintragung im Teileigentumsgrundbuch von O2 Blatt ... lautet unter lfde. Nr ... des Bestandsverzeichnisses:

"283/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ...

verbunden mit dem Sondereigentum an der Raumeinheit im Aufteilungsplan mit Nr ... bezeichnet, im Haus Nr ..."

Nach § 3 der Gemeinschaftsordnung bedürfen Veränderungen an und in der Wohnanlage, z.B. Um-, An- und Einbauten, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt wird, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Für die Vermietung, Verpachtung und Bestellung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts bedarf es nach § 15 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung lediglich der vorherigen schriftlichen Mitteilung an den Verwalter.

Nach den Feststellungen des LG wurde die Einheit Nr ... mit einem Duschbad und einer Küche ausgestattet. Zudem wurde in der Küche ein Fenster zum Lichtschacht in der Größe von 48 × 34 cm eingebaut. Die Deckenhöhe der Einheit beträgt 2,34 m, im Bad 1,84 m. Die Stromleitungen für die Küche wurden über den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fahrradraum installiert, wobei die Stromkabel offen auf der Wand liegen.

Die Antragsgegner sind seit dem 11.7.2006 als Eigentümer der Einheit Nr ... im Grundbuch eingetragen. Von dem seit 1992 als Alleineigentümer und zuvor seit 1986 zusammen mit seiner Ehefrau im Grundbuch eingetragenen Voreigentümer A haben die Antragsgegner die Wohnung auf der Grundlage einer Objektbeschreibung eines Immobilienmaklers erworben, auf deren Inhalt (Bl. 107, 108 d.A.) verwiesen wird. Darin wird das Objekt als renoviertes "Wohn-Büro" bezeichnet.

Mit Mietvertrag vom 14.12.2006 (Bl. 43-48 d.A.) wurde die Einheit Nr ... von den Antragsgegnern zu Wohnzwecken an den Zeugen B vermietet.

Die Antragstellerin forderte die Antragsgegner mit Anwaltsschreiben vom 9.1.2007 (Bl. 50, 51 d.A.) auf, bis zum 31.1.2007 zu erklären, die Einheit nicht zu Wohnzwecken zu nutzen und die Elektroleitungen im Fahrradkeller zu entfernen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 7.3.2007, in der 8.569/10.000-stel-Miteigentumsanteile vertreten waren, wurde folgende Vereinbarung einstimmig angenommen (B. 53 d.A.):

"Der Wohnungsmietvertrag mit dem Mieter der drei Räume im Untergeschoss wird von den Eheleuten 1 und 2C zum ... 2007 gekündigt. Die Eheleute 1 und 2C verpflichten sich, eine Kopie der Kündigung innerhalb von drei Wochen der Vertreterin der WEG, Frau Rechtsanwältin D, vorzulegen. Die Eheleute 1 und 2C verpflichten sich, das widerrechtlich verlegte Elektrokabel im Fahrradkeller bis zum 31.3.2007 fachgerecht zu entfernen.

Die...