OLG Düsseldorf Urteil vom 02.05.2016 - I-9 U 51/15

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 4 O 130/14)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 30.06.2017; Aktenzeichen V ZR 134/16)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24. April 2015 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal teilweise und zwar dahingehend abgeändert, dass sich der von der Beklagten an den Kläger zu zahlende Betrag auf 1.421,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. April 2012 reduziert. Die weitergehende Klage wird abgewiesen, die Berufung im Übrigen zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent, der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Der Kläger begehrt von der Beklagten Nutzungsentschädigung nach der Rückabwicklung eines Immobiliengeschäfts.

Die Beklagte, die vom Kläger einen mit dem Sondereigentum an einem eigenständigen Wohnhaus mit Terrasse sowie dem Sondernutzungsrecht an mehreren Garagenstellplätzen verbundenen 2.595/10.000 Miteigentumsanteil am Objekt A-Straße ..... in Stadt 1 erworben und am 1. April 2011 übergeben erhalten hatte, hat den Kläger im vorangegangenen Verfahren 17 O 359/11 Landgericht Wuppertal wegen fehlender Genehmigung der Terrasse erfolgreich auf Rückgewährung des Kaufpreises von 124.000,00 Euro und Zahlung von Schadensersatz für angefallene Erwerbsnebenkosten in Höhe von 11.901,02 Euro Zug um Zug gegen Rückübereignung der Miteigentumsanteile in Anspruch genommen. Ein weitergehendes, auf Erstattung von Renovierungskosten und zweier parallel gezahlter Mieten gerichtetes Begehren hat das Landgericht hingegen verneint. Das auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2013 ergangene Urteil ist nach Berufungsrücknahme rechtskräftig geworden; die Rückgabe des Sondereigentums ist am 30. Dezember 2013 erfolgt.

Der Kläger hat die im vorliegenden Verfahren begehrte Nutzungsentschädigung in der Klageschrift zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis und einer auf 25 Jahre kalkulierten Restnutzungsdauer mit 12.400,00 Euro ermittelt. Das Landgericht hat jedoch über den objektiven Mietwert des Sondereigentums Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Nach Vorlage des Gutachtens hat der Kläger seine Klage auf den vom Gutachter ermittelten objektiven Mietwert von 26.862,00 Euro erweitert. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe die Rechtskraft des im Verfahren 17 O 359/11 ergangenen Urteils nicht entgegen, weil der Kläger die Nutzungsentschädigung dort weder einredeweise noch widerklagend geltend gemacht habe. Bei Immobilien richte sich der Nutzungswert nach dem Mietwert. Diesen habe der Sachverständige überzeugend dargelegt; er sei auch für den Renovierungszeitraum geschuldet.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie trägt vor, die Rechtskraft des im Verfahren 17 O 359/11 ergangenen Urteils erfasse das gesamte Rückgewährschuldverhältnis; etwaige Nutzungsentschädigungsansprüche seien im Wege der Saldierung dort einzubringen gewesen. Zudem habe das Landgericht die Nutzungsentschädigung fehlerhaft ermittelt. So habe der Sachverständige zu Unrecht eine normale Wohnlage angenommen; tatsächliche handele es sich um ein lärmbelastetes Mischgebiet und damit um eine mindere Wohnlage. Auch sei der Mietzins wegen der drohenden Nutzungsuntersagungen zu mindern.

Die Beklagte beantragt,

das am 24. April 2015 verkündete Urteil des LandgerichtsWuppertal aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das landgerichtliche Urteil. Das Landgericht habe ihm zu Recht Nutzungsersatz nach dem objektiven Mietwert in zutreffend berechneter Höhe zugesprochen. Dem Anspruch stehe das im Verfahren 17 O 359/11 ergangene Urteil nicht entgegen; die gegenseitigen Leistungen stünden sich im Rückgewährschuldverhältnis selbständig gegenüber. Über den Nutzungsersatz sei seinerzeit nicht entschieden worden.

Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Der Kläger sei mit seinem Anspruch für den Zeitraum bis zum 11. Juli 2013, dem Tag der mündlichen Verhandlung im Vorprozess, präkludiert, der Nutzungsentschädigungsanspruch sei dort einzustellen und zu saldieren gewesen. Für die Zeit ab dem 12. Juli 2013 stehe dem Kläger hingegen ein Nutzungsentschädigungsanspruch zu, der sich allerdings vorliegend nach dem eingetretenen Wertverlust bestimme. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sei die Nutzungsentschädigung zeitanteilig linear aus dem auf das Gebäude entfallenden Anteil des Erwerbspreises und der kalkulierten Restnutzungsdau...