OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08

Leitsatz (amtlich)

1. Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind.

2. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot darf der Vermieter in Gewerberaummietverhältnissen nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.

3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

4. Der Begriff der "Center-Managementkosten" ist ohne zusätzliche Erläuterungen nicht hinreichend bestimmt, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind.

Normenkette

BGB §§ 535, 242

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 13.06.2008; Aktenzeichen 1 O 98/07)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 13.6.2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Wuppertal wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 922.152,05 EUR (917.152,05 EUR + 5.000 EUR)

Gründe

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

I. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Hinweisbeschluss vom 5.5.2009. Der Senat hat dort im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

Die auf eine Verurteilung zur Zahlung von 917.152,05 EUR nebst Zinsen und die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten, der Klägerin weitere Überzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen 1999 bis 2004 zu erstatten, beschränkte und zulässige Berufung des Beklagten ist voraussichtlich nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg. Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen auch in der oben genannten Höhe zusteht und dass das Feststellungsbegehren der Klägerin zulässig und begründet ist. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsinstanz bietet keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen vertraglichen Anspruch auf Rückerstattung der in den Jahren 1999 bis 2004 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. insgesamt 917.152,05 EUR, weil der Beklagte zu Unrecht anteilig in dieser Höhe auf die Klägerin entfallende Hauswart- und Managementkosten in diese Nebenkostenabrechnungen eingestellt hat.

Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, was hier der Fall ist, so steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind (vgl. BGH NJW 2005, 1499). Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (vgl. BGH NJW 2004, 1102). Aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrages folgt deshalb unmittelbar die Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung etwaiger Überzahlungen, ohne dass es insoweit eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf (vgl. BGH NJW 2005, 1499).

a. Der Beklagte ist nicht berechtigt, die in die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 eingestellten Hauswartkosten in anteiliger Höhe von insgesamt 518.541,15 EUR von der Klägerin zu verlangen.

aa. Allerdings sind die in Ansatz gebrachten Hauswartkosten gem. § 4 Abs. 1 des Mietvertrags i.V.m. Nr. 14 der differenzierten Regelung in der "Betriebskostenaufstellung" grundsätzlich umlagefähig (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2008, 45 = OLGR 2008, 5 sub. II. 4). Danach sind "die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen betrifft", vom Mieter zu tragen. Außerdem besteht eine Einschränkung für "Kosten von Arbeitsleistungen nach Nr. 2 bis 10" der Anlage 11.

Die Hauswartkosten sind hier schon deshalb nicht in voller Höhe berücksichtigungsfähig, weil der Beklagte bei der Beauftragung der C.(fortan: Firma C), deren geschäftsführender Gesellschafter er selbst war, mit Hausmeistervertrag vom 18.11.1998 gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rz. 88), darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, a.a.O.). Dabei betr...