OLG Düsseldorf Beschluss vom 10.05.2007 - I-24 U 204/06

Leitsatz (amtlich)

1. Verteilt der Vermieter die Abrechnung von Nebenkosten für ein- und dasselbe Kalenderjahr auf mehrere Einzelrechnungen, so sind diese als Einheit zu betrachten (Bestätigung von OLG Düsseldorf ZMR 2004, 27).

2. Der Vermieter darf die ihm von seinem Energieversorger berechneten und von ihm bezahlten "Verlustzuschläge" nicht ohne besondere Vereinbarung auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine Abrechnung nach Zwischenzählerständen des Mieters vorsieht.

3. Durch die einmalige Bezahlung nicht gerechtfertigter Nebenkosten kommt noch keine entsprechende Vertragsänderung zustande.

4. Die vollständige Abwälzung von "Kosten für Hausmeister/Betriebsabteilung" in einem Formular-Mietvertrag ist unwirksam.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 88/04)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Klägerin wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der für den 22.5.2007 geplante Senatstermin entfällt.

Gründe

Die Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg. Zwar wendet sie sich zu Recht gegen die vom LG vorgenommene Anrechnung der Beträge, die aus der von der W. AG erfolgten Rückvergütung an die M. GmbH geflossen sind. Gleichwohl verbleibt im Rahmen der Gesamtabrechnung kein Saldo zugunsten der Klägerin, weshalb das LG die Klage im Ergebnis zu Recht vollständig abgewiesen hat.

I. Die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin vom 29.5.2001 sind nicht gesondert zu prüfen, sondern als Einheit zu betrachten (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 27 = GE 2003, 1210) und fällig. Der Anspruch wurde mit formell ordnungsgemäßen Abrechnungen (vgl. hierzu BGH v. 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90, MDR 1991, 524 = NJW 1991, 836) geltend gemacht. Die Abrechnungen enthalten jeweils die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Beklagten und den Abzug ihrer Vorauszahlungen (vgl. BGH v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, MDR 2006, 196 = BGHReport 2005, 1508 = NJW 2005, 3135). Die von der Beklagten erhobenen Beanstandungen haben auf die Fälligkeit des Anspruchs keinen Einfluss, sondern berühren allenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Selbst wenn einige Positionen unrichtig sein sollten, hindert dies die Fälligkeit des Anspruchs nicht (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 569; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rz. 137a).

II. Die Abrechnung der Klägerin ist hinsichtlich des erhobenen Verlustzuschlages, der Berechnung des Allgemeinstroms sowie der Kosten für den Hausmeister/die Betriebsabteilung unzutreffend, weshalb diese Beträge zu Lasten der Beklagten keine Berücksichtigung finden dürfen.

1. Die Beklagte und der Streithelfer (Untermieter der Beklagten - erg. vom Einsender) haben sich zu Recht gegen den in der 1. Abrechnung erhobenen Verlustzuschlag gewendet, den die Klägerin mit 2 % in Ansatz gebracht hat. Das LG hat diese Beträge zutreffend in Abzug gebracht.

In § 5 Nr. 2a. Mietvertrag vom 22./29.4.1994 (im Folgenden: MV) ist festgelegt, dass die Stromkosten der Lebensmittelabteilung als Eigenverbrauch durch eine Direktabrechnung über den Zwischenzähler ermittelt werden. Mithin dürfen der Abrechnung nur die dort ermittelten Zählerstände zugrunde gelegt werden. Vereinbarungen zu einem Verlustzuschlag, mit welchem die Ergebnisse der Zählerstände um 2 % erhöht werden, enthält der MV nicht. Aus § 546 BGB a.F. (= 535 Abs. 1 S. 3 BGB) folgt, dass der Vermieter grundsätzlich die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die gesetzliche Regel ist die "Warm"- oder Bruttomiete. Eine Abweichung hiervon durch Überbürdung weiterer Kosten (neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs) auf den Mieter bedarf stets einer klaren, inhaltlich bestimmten Vereinbarung (BGH ZMR 2006, 849 ff. = BGH v. 12.7.2006 - XII ZR 39/04, BGHReport 2006, 1400 = MDR 2007, 77 f.; ZMR 2005, 692 = BGH v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, BGHReport 2005, 1433 = MDR 2006, 17 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 481 m.w.N.; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Handkommentar, 7. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rz. 36 f. mit zahlreichen Nachweisen). Ein Hinweis auf einen zu zahlenden Verlustzuschlag fehlt. Er ist insbesondere nicht in der Auflistung - § 5 Nr. 2 MV - der zu tragenden Nebenkosten enthalten. Daher schuldet die Beklagte dessen Zahlung nicht.

Durch § 5 Nr. 1 MV wird eine Verpflichtung zur Übernahme dieser Kosten ebenfalls nicht begründet. Grundsätzlich muss ein Mieter nur die Nebenkosten tragen, die im Mietvertrag eindeutig auf ihn abgewälzt sind. Eine bloß pauschale Abwälzung "der Nebenkosten" reicht im Regelfall nicht aus. Dies verstößt gegen § 9 AGBG (hier gem. Art. 229 § 5 EGBGB anwendbar; jetzt: 307 BGB), weil eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt (vgl. BGH ZMR 2005, 844 f. = BGH v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, BGHReport 2005, 1433 = MDR 2006, 17 f.; OLG Düsseldorf v. 2...