Modernisierungsvereinbarung (Miete) / 2.4.3 Wohnungswechsel

Soll der Mieter verpflichtet werden, für die Zeit der Modernisierung oder auf Dauer die Wohnung zu wechseln, stehen im Grundsatz 2 Gestaltungsmodelle zur Verfügung:

1. Vertragsänderung

   Die Parteien können zum einen den bestehenden Mietvertrag dahingehend abändern, dass der Vermieter anstelle des ursprünglichen Mietobjekts (vorübergehend oder auf Dauer) ein anderes Mietobjekt zur Verfügung stellen soll. In diesem Fall bleiben alle sonstigen Regelungen des Ursprungsvertrags erhalten.

2. Novation

   Zum anderen können die Parteien aber auch den Ursprungsvertrag aufheben und einen neuen Mietvertrag über die Ersatzwohnung abschließen. Nur: Warum soll dann noch eine Modernisierungsvereinbarung über die alte Wohnung geschlossen werden? Diese Alternative ist rein rechtstheoretischer Natur.

Praxis-Tipp

Sparen Sie Zeit, Kosten und Nerven

In der Praxis ist diese Vorschrift und die damit einhergehende Möglichkeit einer Modernisierungsvereinbarung noch immer viel zu unbekannt. Dabei ist sie für den Vermieter doch zeit-, kosten- und nervensparend:

Warum viel Kapital einsetzen, wenn Sie bei einseitiger Ankündigung vielleicht mit ungewissem Ausgang und Kostenrisiko prozessieren müssen, vor allem, wenn die Modernisierung nicht zwingend notwendig ist?

Wenn Sie einmal einen Blick in die §§ 559 – 559d BGB mit den vielen Verweisungen werfen, wird deutlich, welche rechtlichen Fallstricke lauern und Ihren rechtlichen Erfolg gefährden, obwohl Sie doch eigentlich nur Verbesserungen schaffen wollen.

Dauer und Kosten eines solchen Prozesses sind ungewiss. Wollen Sie u. U. einen Folgeprozess führen, wenn z. B. Ihre Handwerker abgesprungen sind oder nicht mehr zum gleichen Preis anbieten – und das bei der aktuellen Schwierigkeiten, überhaupt gute Handwerker zu finden?

In der Regel müssen Sie ja nicht renovieren. Wenn Sie mehrere Wohnungen im gleichen Objekt und/oder mehrere Mietobjekte haben, überlegen Sie, ob Sie sinnvoll nur dort investieren, wo Sie eine Vereinbarung schließen können.

Weiter können Sie prüfen, ob Sie nicht Investitionen in die Zeit eines Mieterwechsels legen und dann gleich mit angepasster Miethöhe weitervermieten können.

Viel eleganter ist im Fazit doch eine Vereinbarung wie hier vorgestellt. Die Zustimmung des Mieters bekommen Sie umso leichter, wenn er über die Modernisierung hinaus (die ja nicht notwendigerweise eine Energieeinsparung voraussetzt) Vorteile angeboten bekommt, auf die er keinen Anspruch hat. Überlegen Sie, ob Sie für eine langfristig wirksame Mieterhöhung mehr Entgegenkommen zeigen können, wie z. B.:

• Erhöhung unter den möglichen 8 %
• Ausschluss weiterer Mieterhöhungen in einem festen Zeitraum
• Verbesserung/Erweiterung des Mietvertrags: Dachboden- oder Gartennutzung, fester Stellplatz etc.
• Angebot für vergütete Mithilfe.