Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der des zeitlichen Wirksamwerdens der Erhöhung, sondern der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter.
Vermieter muss Beweis antreten
Bestreitet der Mieter die Übereinstimmung des Begehrens des Vermieters mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter für seine Behauptung Beweis anzutreten. Ihm stehen dafür die in der Zivilprozessordnung aufgezählten Beweismittel zur Verfügung, wobei im Allgemeinen ein Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten in Betracht kommt.
Erhebt das Gericht Beweis durch Einholen eines Sachverständigengutachtens, musste der Sachverständige bisher unter Hinweis auf seine Verschwiegenheitspflicht keine konkreten Vergleichsmieten benennen. Das OLG Karlsruhe[1] hat es für ausreichend gehalten, wenn im Sachverständigengutachten keine Vergleichsobjekte angegeben sind, sondern lediglich ausgeführt wird, dem Sachverständigen seien aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl aus dem maßgeblichen örtlichen Bereich bekannt.
BGH fordert konkrete Vergleichsmieten
Dies genügt nicht. Mit Urteil vom 15.4.1994[2] hat der BGH entschieden, dass das Gericht einem Sachverständigengutachten nicht folgen darf, das im Rahmen der Ertragswertmethode zur Verkehrswertschätzung von Grundstücken auf Vergleichsmieten (Rohertrag) abstellt, ohne die Vergleichsobjekte und Vergleichspreise zu nennen, weil sich der Gutachter insoweit für schweigepflichtig hält. Dies ist nach Ansicht des Gerichts unerheblich, da es für die Parteien des Rechtsstreits, insbesondere für die Partei, die das Gutachten benachteiligt, unumgänglich ist, dass sie die tatsächlichen Grundlagen kennen, an die das Gutachten anknüpft, weil sonst eine sachgerechte Stellungnahme nicht möglich ist. Insoweit hat der Anspruch der Verfahrensbeteiligten auf rechtliches Gehör Vorrang vor dem Interesse Dritter auf Geheimhaltung der sie betreffenden Daten.
BVerfG fordert Offenlegen von Befundtatsachen
Mit Beschluss vom 11.10.1994[3] hat das BVerfG entschieden, dass es gegen Art. 2 Abs. 1 GG i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip verstoßen kann, wenn ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete zur Grundlage eines Urteils gemacht wird, obwohl weder das Gericht noch die Prozessparteien die Möglichkeit hatten, die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Befundtatsachen zu überprüfen. Das Gericht führt hierzu aus, dass den Parteien des Rechtsstreits die Möglichkeit gegeben werden muss, an dieser Prüfung mitzuwirken und dass ihnen dazu die konkreten Befundtatsachen, die das Gericht durch Übernahme des Sachverständigengutachtens verwerten will, zugänglich sein müssen.
Eine dem Rechtsstaatsprinzip genügende Urteilsgrundlage fehlt jedoch, wenn der Richter einem Sachverständigengutachten, dessen Befundtatsachen bestritten sind, ohne nähere Prüfung dieser Tatsachen folgt und sich ohne Weiteres darauf verlässt, dass die vom Sachverständigen zugrunde gelegten und nicht im Einzelnen konkretisierten tatsächlichen Feststellungen richtig sind. Deshalb kann – nicht muss – die Kenntnis der einzelnen tatsächlichen Umstände, die der Sachverständige selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, unentbehrlich sein. In einem solchen Fall ist die Offenlegung dieser Tatsachen aus rechtsstaatlichen Gründen regelmäßig geboten. Ist der Sachverständige dazu nicht bereit, darf sein Gutachten nicht verwertet werden.
Allerdings lässt sich nicht generell entscheiden, ob und inwieweit das Gericht und die Verfahrensbeteiligten die Kenntnis von Tatsachen, die ein Sachverständiger seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, für ihre kritische Würdigung des Gutachtens tatsächlich benötigen. Die Frage muss vom Gericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls entschieden werden. Anhaltspunkte hierfür sind, ob der Sachverständige das Gutachten auf einzelnen konkreten Befundtatsachen aufbaut oder auf statistisch erfasstem oder allgemein zugänglichem Tatsachenmaterial bzw. aus seinem Erfahrungswissen als Sachverständiger.
Offenlegung von Mietpreis und Adressen
Auf eine Offenlegung von Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen oder sonstigen Angaben über deren Beschaffenheit kann danach in aller Regel nicht verzichtet werden, soweit deren Kenntnis für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich ist.
Soweit eine – vollständige – Offenlegung von Tatsachen aus anerkennenswerten Gründen unterbleibt und auf eine Verwertung des Gutachtens aus überwiegenden Interessen der beweispflichtigen Partei dennoch nicht verzichtet werden kann, muss das Gericht versuchen, sich – etwa durch Befragung des Sachverständigen – Gewissheit zu verschaffen, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben hat. Dies mag nach Ansicht des Gerichts im einzelnen Fall für die richterliche Überzeugungsbildung ausreichen.
Verschwiegenheitspflicht des Sachverständigen
Die Sachverständigen sind unter Hinweis auf ihre Verschwiegenheitspflicht i. d. R. nicht bereit, ihre Dat...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen