Mieterhöhung bei Wohnraum – Sonderkündigungsrecht und Te ... / 1.2 Schonfrist bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB)

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht zur fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete gegeben ist.

Eine Klage auf Zahlung der erhöhten Miete ist nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erforderlich.^[1]

Kündigungssperre

Die Kündigungssperre gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen.^[2] Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Frist erst mit einem späteren Zahlungsurteil zu laufen beginnt. Der BGH hatte vielmehr den Sonderfall zu entscheiden, dass mit der Klage auf Zustimmung bereits eine Klage auf Zahlung der erhöhten Miete verbunden war. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt daher bei vereinbarten Mieterhöhungen nicht, wie das OLG Hamm entschieden hat: Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, wonach trotz der erfüllten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen angelaufener Mieterhöhungsrückstände aus der Zeit vor Rechtskraft des Urteils eine Kündigung nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung möglich ist, stellt eine Ausnahmeregelung zum Schutz des Mieters dar.

Keine Ausnahmeregelung bei Prozessvergleich

Diese Ausnahmeregelung gilt nicht, d. h. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist nicht entsprechend anwendbar, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Prozessvergleich auf eine höhere Miete geeinigt haben.^[3] Das Gericht begründet dies damit, dass der Mieter den Prozessvergleich freiwillig abschließt. Ferner hat der Mieter auch in diesem Fall den Schutz des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch nachgeholte Zahlung des Mieters unwirksam wird.

Hinweis

Heilungsmöglichkeit des Mieters

Die Möglichkeit, eine nach Ablauf der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgesprochene fristlose Kündigung des Vermieters innerhalb der weiteren Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam machen zu können, bleibt dem Mieter erhalten.

[1] Schmidt-Futterer, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 103; vgl. auch BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 94/04, WuM 2005 S. 396.

[2] BGH, Teilversäumnis- und Endurteil v. 4.5.2005, VIII ZR 5/04, WuM 2005 S. 458.

[3] OLG Hamm, RE v. 27.12.1991, 30 RE-Miet 5/91, WuM 1992 S. 54.