Mieterhöhung bei Wohnraum – ortsübliche Vergleichsmiete

Zusammenfassung

 
Überblick

Bei der Mieterhöhung kommt dem Vermieter die aktive Rolle zu. Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aus formellen Gründen. In solchen Fällen prüfen die Gerichte nicht, ob die neu verlangte Miete angemessen gewesen wäre.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 573 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt.

 
Die häufigsten Fallen
  • Die 1-jährige Wartefrist wird fehlerhaft berechnet.

    Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn nicht identisch sind. Wird der Mietvertrag beispielsweise am 5.2.2019 abgeschlossen und ist vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2019 beginnt, so kann die erste Mieterhöhung erst mit Wirkung zum 1.7.2020 erfolgen. Dies ergibt sich aus der 1-jährigen Wartefrist und der 3-monatigen Zustimmungsfrist. Wird die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, ist die Erhöhungserklärung unwirksam. Ein Verstoß gegen die Jahresfrist kann nicht geheilt werden.

  • Der Mieter wird nicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern zur Zahlung der erhöhten Miete aufgefordert.

    Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Das Gericht befasst sich schon gar nicht mit der neu verlangten Miete. Es wird also gar nicht geprüft, ob die "neue" Miete angemessen ist.

  • Im Mietvertrag ist ein Kündigungsausschluss für die Dauer von 4 Jahren vereinbart. Der Vermieter erklärt die Mieterhöhung in Textform.

    Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es hat aber zur Folge, dass die Kündigungsausschlussvereinbarung gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!

  • Der Vermieter fordert den Mieter zwar zur schriftlichen Zustimmung auf, gibt sich dann aber mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden.

    Möglicherweise kommt dadurch eine schlüssige Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Der Vermieter sollte sich aber nicht einlassen auf die damit verbundenen Unsicherheiten. Außerdem ist zu bedenken, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss wegen § 550 BGB gegenstandslos wird.

  • Das Mieterhöhungsverlangen wird nur gegenüber einem von mehreren Mietern erklärt.

    Dieser Fehler wird häufig auftreten, wenn die Wohnung an ein Ehepaar vermietet ist und die bisherige Korrespondenz ausschließlich mit einer Person geführt wurde. Ebenfalls tritt dieser Fehler auf, wenn Eheleute getrennt leben und einer der Ehegatten die Wohnung verlassen hat.

    Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

  • Die Mieterhöhungserklärung wird unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet. Der Mietspiegel wird aber nicht beigefügt.

    Eine solche Praxis ist riskant. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Bezugnahme nur ausreichend, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.

1 Allgemeines

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt.

Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten

Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind

  • preisgebundener Wohnraum,
  • Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist,
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, sowie
  • Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist und
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.[1]

Preisgebundener Wohnraum unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes.

Die anderen, vom Geltungsbereich dieser Vorschriften ausgenommenen Wohnraumgruppen sind frei kündbar, sodass der Vermieter einer Regelung der Miethöhe nicht bedarf. Hier kann eine Mieterhöhung durch eine Vereinbarung geregelt oder im Wege einer Änderungskündigung durchgesetzt werden.

Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete frei vereinbaren.[2] Es handelt sich juristisch um eine Mietabänderungsvereinbarung, die weder eine Jahresfrist noch Kappungsgrenzen einhalten muss. Die Mietvereinbarungen sind lediglich begrenzt durch die Bestimmungen des § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 291 StGB (Wucher). In der Regel kann eine einvernehmliche Mieterhöhung formlos oder sogar ohne Schriftform vereinbart werden. Aber schon aus Beweisgründen sollte die Vereinbarung schriftlich niedergelegt werden.

Die Vertragsparteien können auch künftige Änderungen der Miethöhe als St...

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