LG Berlin Urteil vom 30.09.2004 - 5 O 260/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklervertrag: Provisionsanspruch bei Rücktrittsvorbehalt

Leitsatz (amtlich)

Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht aufgrund des Rücktritts des Käufers von dem Grundstückskaufvertrag in der Regel dann nicht, wenn der notarielle Kaufvertrag ein von der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks abhängiges Rücktrittsrecht des Käufers enthält. Denn dann dürfte es in der Regel der Wille der Vertragsparteien sein, den Vertrag noch so lange in der Schwebe zu lassen, bis die Bebauungsfähigkeit feststeht.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 7.883,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. April 2004 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Rückzahlung des an die Beklagte gezahlten Maklerlohnes.

Die Beklagte ist Maklerin und vermittelt Immobilien über ihre Internetadresse “www....de„. Bei Abschluss eines Kaufvertrages erhält sie nach den Angaben auf ihrer Internetseite sowohl von dem Verkäufer als auch von dem Käufer Maklerlohn. Auf ihrer Internetseite stellte die Beklagte auch ein - von den Klägern heruntergeladenes - Exposé der Wohnung Nr. ... im ... OG des Modernisierungsvorhabens ... in Berlin-M (Anlage B 2) zur Verfügung. In dem Lageplan der Wohnung auf Seite 5 des Exposés ist ein Balkon verzeichnet. In diesem Exposé heißt es unter anderem:

“Für diese Wohnung ist ein Balkon mit Blick in den großen, grünen Innenhof geplant. Dies können sie dem Wohnungsgrundriss entnehmen. Die Fläche des Balkons ist allerdings in der Wohnflächenberechnung noch nicht berücksichtigt. Es wird noch die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde benötigt, dann werden ca. 2-3 Quadratmeter hinzugerechnet„.

Nach Vermittlung durch den Geschäftsführer der Beklagten, P. K., erwarben die Kläger mit notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2003 (Anlage K 1) von der KG die vorgenannte Eigentumswohnung zu einem Preis von 226.537,00 €. Bei dem Abschluss des notariellen Vertrages wurden die Kläger von dem Geschäftsführer der Beklagten, P. K., als Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten. In dem als Anlage 2 (Anlage K 1 a) dem notariellen Vertrag beigefügten Grundrissplan der Wohnung ist ein Balkon eingezeichnet. In dem notariellen Vertrag vom 23. Oktober 2003 heißt es unter anderem:

“ § 2 ...

Bezüglich des Grundrisses der verkauften Wohnung wird Bezug genommen auf den als Anlage 2 beigefügten Plan, der den Beteiligten vorgelegt und von ihnen genehmigt wurde. ...

Dem Käufer ist bekannt, dass der Umfang der Baumaßnahmen noch nicht in allen Einzelheiten geklärt ist. Insbesondere im Hinblick darauf, dass die aufstehenden Baulichkeiten und Außenanlagen unter Denkmalschutz stehen, muss damit gerechnet werden, dass es in Detailpunkten der Planung aufgrund behördlicher Einwirkung zu Änderungen kommen kann. ...

Der Verkäufer weist daraufhin, dass in der in § 1 angegebenen Wohnfläche von 96,74 qm der Balkon mit einbezogen wurde (1,78 qm = 50 % der anteiligen Wohnfläche).

Nach dem derzeitigen Stand des Genehmigungsverfahrens geht der Verkäufer davon aus, dass sie Errichtung der Balkone der Wohnanlage bauaufsichtlich genehmigt wird.

Im Übrigen wird auf das Rücktrittsrecht zu nachfolgend § 12 verwiesen. ...

§ 3 ...

Dies vorausgeschickt ist der Kaufpreis in folgenden Teilbeträgen fällig:

a) 30 % i. H. v. Euro 67.961,10 binnen 10 Tage nach Baubeginn und Erlöschen des Rücktrittsrechts gem. § 12; ...

§ 12

Außerordentliches Rücktrittsrecht

Der Käufer ist berechtigt, bis zum 30.04.2004 vom heutigen Kaufvertrag zurückzutreten, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die vorgesehene Errichtung des Balkons für die verkaufte Wohnung nicht genehmigt ist.

...

In diesem Fall gehen die Kosten des Vertrages und seiner Rückabwicklung zu Lasten des Verkäufers. Weitere Ersatzansprüche bestehen nicht.

Macht der Käufer trotz Vorliegens des Rücktrittsgrundes von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch und übernimmt er die Wohnung ohne den Balkon, so verringert sich der Kaufpreis gem. § 2 um Euro 4.129,60.„

Mit Rechnung vom 2. Januar 2004 (Anlage K 3) berechnete die Beklagte für die Vermittlung der obengenannten Wohnung einen Maklerlohn von 7.883,00 € brutto, der von den Klägern gezahlt wurde. In der Folgezeit teilte die Verkäuferin den Klägern mit Schreiben vom 20. Februar 2004 mit, der für die Wohnung Nr. 18 geplante Balkon sei von der Denkmalschutzbehörde nicht genehmigt worden, und mit Schreiben an den Notar F vom 29. Februar 2004 (Anlage K 4) traten die Kläger von dem Kaufvertrag zurück. Mit Schreiben vom 26. März 2004 (Anlage K 7) forderte die Klägerin zu 2) die Beklagte zur Rückzahlung des erhaltenen Maklerlohns auf. Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 1. April 2004 (Anlage K 8) ab.

Die Kläger sind der Ansicht, zwischen den Parteien sei schon kein Maklervertrag zustande gekommen. Sie behaupten, zwischen den Parteien des not...