LG Berlin Urteil vom 12.09.2005 - 62 S 230/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Keine Aufrechterhaltung eines unzulässigen vierjährigen Kündigungsausschlusses bei nach dem 1. September 2001 geschlossenen Staffelmietvereinbarungen

Leitsatz (amtlich)

1. Die Vier-Jahres-Frist gemäß § 557a Abs. 3 BGB beginnt mit Abschluß des Mietvertrages zu laufen.

2. Eine Aufrechterhaltung eines unzulässigen Kündigungsausschlusses ist bei nach dem 1. September 2001 abgeschlossenen Staffelmietvereinbarungen nicht möglich, anders als noch zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MGH kann also der Kündigungsausschluß nicht für den Zeitraum von vier Jahren aufrechterhalten bleiben.

3. Fällt der Ausschluß des Kündigungsrechts auf einen Tag vor Monatsende, ändert dies nichts daran, dass eine Kündigung dann zum Monatsende ausgesprochen werden muß (hier: Mietvertragsabschluß am 6. September 2003, Kündigung zum 30. September 2007).

Orientierungssatz

Zitierungen: Anschluß BGH, 29. Juni 2005, VIII ZR 344/04, Grundeigentum 2005, 1418; entgegen LG Görlitz, 24. November 2004, 2 S 56/04, Grundeigentum 2005, 407.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 03.05.2006; Aktenzeichen VIII ZR 243/05)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 23. Juni 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 8 C 116/05 - geändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.640,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 660,00 EUR seit dem 06. Oktober 2004, 04. November 2004, 04. Dezember 2004 und 06. Januar 2005 zu zahlen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

II. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger verlangt mit der Klage die Zahlung von Mietzins für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 und der Beklagte mit der Widerklage die Freigabe einer Mietkaution.

Die Parteien schlossen am 06. September 2003 den als Anlage K1 (Bl.12-20 d.A.) eingereichten Mietvertrag über eine in dem Haus ..., belegene Wohnung.

In § 2 Ziffer 1.a. des Mietvertrags heißt es: “Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...„ Die im Anschluss an diesen Passus im Mietvertragsformular in Bezug genommene Fußnote 3) lautet: “3) Hinweis: Bei Staffelmietvereinbarungen darf das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre seit Mietvertragsschluss ausgeschlossen werden.„

In § 4 vereinbarten die Parteien einen gestaffelten Mietzins bei einer monatlichen Eingangsmiete i.H.v. 550,00 EUR nettokalt. Ferner vereinbarten die Parteien daneben monatliche Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 70,00 EUR sowie monatliche Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen i.H.v. 40,00 EUR.

Im Hinblick auf die Vereinbarung in § 23 des Mietvertrags und dessen Anlage 1 verpfändete der Beklagte ein ihm gegenüber der ... zustehendes Sparguthaben als Mietsicherheit, welches sich am 07. Januar 2005 auf 1.285,84 EUR belief (vergl. Bl.40 d.A.).

Der Beklagte erklärte mit dem am 01. Juli 2004 bei der klägerischen Hausverwaltung eingegangenen Schreiben vom gleichen Tag die Kündigung des Mietverhältnisses “fristgemäß zum 30.09.2004„ (vergl. Bl.27 d.A.).

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird ergänzend gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen.

Mit seinem am 23. Juni 2005 verkündeten Urteil hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 von insgesamt 2.640,00 EUR nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt, die Mietkaution des Beklagten bei der ..., BLZ ..., Kontonummer ... mit einem Kontostand von 1.285,84 EUR per 07. Januar 2005 freizugeben.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Vereinbarung in § 2 des Mietvertrags, wonach das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 gekündigt werden könne, wegen eines Verstoßes gegen § 557a Abs.3 BGB unwirksam sei, weswegen die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet habe. Da der Mietvertrag bzw. die Mietzinsstaffel bereits am 06. September 2003 vereinbart worden sei, sei das Kündigungsrecht des Beklagten für mehr als vier Jahre ausgeschlossen worden. Es könne auch nicht der Auffassung gefolgt werden, nach der es für die Berechnung des Zeitraums des Ausschlusses des Kündigungsrechts auf den vereinbarten Mietbeginn ankomme.

Gegen dieses dem Kläger am 27. Juni 2005 zugestellte Urteil wendet er sich mit seiner am 05. Juli 2005 eingelegten und am 04. August 2005 begründeten Berufung.

Der Kläger ist weiterhin der Auffassung, die Kündigung des Beklagten könne nicht zum 30. September 2004 wirksam werden, da das Kündigungsrecht wirksam zum 30. September 2007 ausgeschlossen worden sei.

Er beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.640,00 EUR neb...