BGH Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 344/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietverhältnis. Kündigungsrecht. Beschränkung. Kündigungsfrist. 4-Jahreszeitraum. Beginn. Mietvertrag. Abschluss. Bezug. Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

Die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG beginnt nicht mit dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch den Mieter zu laufen, sondern bereits mit Abschluss des Mietvertrages.Eine fristgerechte Kündigung des Mieters ist zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muss nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können.

Normenkette

BGB § 573c Abs. 1 S. 1; MHG § 10 Abs. 2 S. 6

Verfahrensgang

LG Görlitz (Urteil vom 24.11.2004; Aktenzeichen 2 S 56/04)

AG Weißwasser (Urteil vom 29.04.2004)

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Görlitz v. 24.11.2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und das Urteil des AG Weißwasser v. 29.4.2004 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 13./14.4.1999 einen Mietvertrag über eine im Eigentum des Klägers stehende Wohnung in W. . Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt:

"...

§ 2 Mietzeit

1. Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 1.7.99, jedoch nicht vor Fertigstellung des Objekts.

2. Der Vertrag läuft auf eine Dauer von 10 Jahren (lt. Anlage III), s. § 3 und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden.

3. Frühstmöglicher Kündigungstermin ist demnach der 1.7.2009.

4. Wird das Mietverhältnis nicht zu diesem Zeitpunkt gekündigt, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um und verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr (Kündigungsfrist 12 Monate)."

Zugleich vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag eine Staffelmiete. In dieser Anlage heißt es u.a.:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.7.1999 und endet am 1.7.2009 (s. § 2) gemäß nachfolgender Vereinbarung.

Mir ist bekannt, dass ich mit der Unterschrift der Anlage das Mietverhältnis von 10 Jahren eingehe um nachfolgende Mietpreisvergünstigungen (Staffelmiete) zu erhalten.

Staffelmietvereinbarung:

Die bis jetzt von Ihnen bezahlte Miete für die Wohnung im 2. Obergeschoss der A. straße in W. bezog sich bisher auf eine Grundmiete von 738 DM, zzgl. Nebenkosten.

Mit Wirkung ab dem 1.7.2004, darf der vorbezahlte Nettomietzins laut nachfolgender Tabelle erhöht werden. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages stimmen Sie dem zu. Es bedarf keiner neuen Zustimmung.

Die zuvor bezeichnete Mieterhöhung stützt sich auf § 10 MHG.

1.- 5. Jahr	738 DM
6. Jahr + 2 %	752,76 DM
7. Jahr + 2 %	767,81 DM
8. Jahr + 2 %	783,17 DM
9. Jahr + 2 %	798,83 DM
10. Jahr + 2 %	814,81 DM"

Die Beklagten bezogen die Wohnung am 1.7.1999. Mit Schreiben v. 30.1.2003, das dem Kläger am selben Tag zuging, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 30.4.2003. Der Kläger antwortete schriftlich am 4.2.2003, er betrachte die Kündigung im Hinblick auf die Mietzeitbindung als unwirksam. Am 29.4.2003 räumten die Beklagten die Wohnung und übergaben die dazugehörigen Schlüssel dem Kläger.

Mit seiner im Januar 2004 erhobenen Klage hat der Kläger die Miete für die Monate Mai 2003 bis einschließlich Juli 2003 von je 377,33 EUR (738 DM) geltend gemacht, insgesamt 1.132 EUR.

Das AG hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 1.131,99 EUR nebst Zinsen verurteilt und i.H.v. 0,01 EUR die Klage abgewiesen. Im Verfahren auf die von den Beklagten eingelegte Berufung haben diese hilfsweise die Aufrechnung mit einem von ihnen behaupteten, die Klageforderung übersteigenden Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt. Das LG hat die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 754,66 EUR nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

I.

Das LG hat ausgeführt:

Die Beklagten schuldeten die Miete für die Monate Mai und Juni 2003, weil ihre Kündigung das Mietverhältnis (erst) zum 30.6.2003 beendet habe. Nach § 10 Abs. 2 S. 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe v. 18.12.1974 - BGBl. I, 3603 in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung (künftig: MHG) - habe die Kündigung der Beklagten v. 31.1.2003 das Mietverhältnis zum 30.6.2003 beendet. Nach dieser Vorschrift sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich über einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluss einer Vereinbarung über einen gestaffelten Mietzins erstrecke. Dieser Zeitraum beginne allerdings nicht mit Abschluss des Mietvertrages am 13./14.4.1999, sondern erst mit Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.1999. Die im Mietvertrag vorgesehene Kündigungsfrist von 12 Monaten sei unwirksam. An ihre Stelle trete die gesetzliche Kündigungsfrist von § 573c Abs. 1 S. 1 BGB. Ob die Voraussetzungen für eine Berücksichtigung der von den Beklagten im Berufungsrechtszug erklärten Aufrechnung vorlägen, könne dahinstehen. Denn die Abrechnung der letzten angefallenen Betriebskosten sei noch nicht erfolgt. Daher sei noch ungewiss, ob dem Vermieter, abgesehen von der Miete für die Monate Mai und Juni 2003, noch offene Forderungen zustünden.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Da die Kündigung durch die Beklagten v. 31.1.2003 das Mietverhältnis zum 30.4.2003 beendet hat, stehen dem Kläger für spätere Monate keine Mietforderungen zu.

1. Zutreffend hat das LG allerdings angenommen, dass nach § 10 Abs. 2 S. 6 MHG - der für die vor dem 1.9.2001 geschlossene Vereinbarung noch anzuwenden ist (BGH, Urt. v. 2.6.2004 - VIII ZR 316/03, BGHReport 2004, 1471 = MDR 2004, 1291 = NJW-RR 2004, 1309, unter II 1) - die Kündigungsfrist von 12 Monaten i.V.m. dem 10-jährigen Ausschluss des Kündigungsrechts unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Kündigungsfrist tritt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (BGH, Urt. v. 2.6.2004 - VIII ZR 316/03, BGHReport 2004, 1471 = MDR 2004, 1291 = NJW-RR 2004, 1309, unter II 2). Wie der Senat dort ausgeführt hat, sollen dem Vermieter durch diese Vorschrift zwar einerseits Investitionen und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum als 4 Jahre an den Vertrag und an die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, dass der Mieter einmal jährlich kündigen kann.

2. Richtig hat das LG auch gesehen, dass aus dem 10-jährigen Ausschluss des Kündigungsrechts und dem damit einhergehenden Verstoß gegen § 10 Abs. 2 S. 6 MHG nicht eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts folgt. Zwar ist nach allgemeiner Meinung eine unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich im Ganzen unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion ist im Allgemeinen unzulässig (BGHZ 108, 120 [122]). Doch hat das LG zutreffend aus der Formulierung der Vorschrift ("... ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren ... erstreckt") gefolgert, dass hier das Gesetz eine Teilwirksamkeit zulässt (ebenso LG Berlin NZM 2000, 1051; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580a, § 10 MHG Rz. 2; Voelskow in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rz. 20).

3. Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entgegen der Ansicht des LG nicht erst am 1.7.1999 - dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter - zu laufen begonnen hat, sondern bereits mit Abschluss des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung am 13./14.4.1999. Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig. Danach wird die vierjährige Frist ("... mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ...") mit der genannten Vereinbarung der Parteien am 13./14.4.1999 in Lauf gesetzt. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, § 10 Abs. 2 S. 6 MHG dahingehend auslegen zu können, dass der 4-Jahreszeitraum frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses mit Bezug der Wohnung durch die Mieter zu laufen beginne. Diese Auslegung des Gesetzes ist auf Grund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift nicht zulässig. Zwar bezieht sich die Revisionserwiderung hierzu auf Rechtsprechung des BGH, wonach auch eine Auslegung des Gesetzes nach dessen Sinn und Zweck ggü. dem sprachlich eindeutigen Wortlaut Vorrang haben könne. Die genannten Entscheidungen (BGHZ 17, 266 [275 f.]; BGHZ 18, 44 [49]) setzen indes für eine Auslegung nach dem Sinn und Zweck eines Gesetzes auch gegen dessen eindeutigen Wortlaut jedenfalls voraus, dass der zur Entscheidung stehende Interessenkonflikt bei Erlass des Gesetzes noch nicht ins Auge gefasst werden konnte, weil er erst durch eine nach diesem Zeitpunkt eingetretene Änderung in Erscheinung getreten ist. Diese Voraussetzung ist hier weder vom Berufungsgericht angenommen, noch auch von der Revision dargetan oder sonst ersichtlich.

4. Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass die Kündigung der Beklagten zum Ende des 4-Jahreszeitraums wirksam wurde. Die gesetzliche Kündigungsfrist wurde insoweit eingehalten, gleichgültig, ob § 573c Abs. 1 BGB oder § 565 Abs. 2 BGB a.F. anzuwenden ist. Beide Regelungen stimmen bezüglich einer Kündigung vor Ablauf einer Mietzeit von 5 Jahren - wie hier - überein. Nach ganz überwiegender und zutreffender Auffassung ist eine fristgerechte Kündigung zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muss nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können (OLG Hamm v. 11.8.1989 - 30 REMiet 3/88, MDR 1989, 1105 = NJW-RR 1989, 1288 f.; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580a, § 10 MHG Rz. 2; Voelskow in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rz. 18; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHRG Rz. 130).

III.

Das Berufungsurteil ist aufzuheben, soweit die Beklagten verurteilt wurden (§ 562 ZPO). Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, ist die Klage unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung insgesamt abzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Entscheidung des Berufungsgerichts über die hilfsweise von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte Forderung auf Rückzahlung der Kaution wird danach hinfällig.

Fundstellen

Haufe-Index 1397932

NZM 2005, 782

WuM 2005, 519

Info M 2005, 178

Info M 2005, 179

RdW 2005, 762

IWR 2005, 69