Konkurrenzschutz

Zusammenfassung

 

Begriff

Wer gewerbliche Räume vermietet, kann verpflichtet sein, gewisse Maßnahmen zu treffen, um geschäftliche Konkurrenz vom Mieter fernzuhalten.

Man unterscheidet zwischen dem gesetzlichen ("vertragsimmanenten") und dem vertraglichen Konkurrenzschutz.

1 Gesetzlicher Konkurrenzschutz

Für die Annahme eines Konkurrenzverhältnisses ist erforderlich, dass die Vertragsparteien oder mehrere Mieter in einem Wettbewerbsverhältnis stehen. Sind die Beteiligten dagegen als Wettbewerber anzusehen, so besteht kraft Gesetzes ein gewisser Konkurrenzschutz. Grundsätzlich ist der Vermieter gehalten,

  • dem Mieter keine Konkurrenz zu machen,
  • kein Konkurrenzunternehmen in anderen Räumen zuzulassen und
  • gegebenenfalls gegen unzulässige Konkurrenten einzuschreiten.

Jedoch gilt hier der Grundsatz der Priorität.

 

Wichtig

Erster Mieter unter Schutz

Der zuerst vorhandene Mieter genießt Konkurrenzschutz gegenüber dem hinzukommenden.

Maßgeblich sind dabei stets die Umstände des Einzelfalls. Der "vertragsimmanente Konkurrenzschutz" hängt im Wesentlichen von 2 Voraussetzungen ab:

  1. Zum einen muss sich die Geschäftstätigkeit des Mieters aus dem Mietvertrag ergeben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt sein.
  2. Zum anderen muss im Wege einer Interessenabwägung festgestellt werden, dass der Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz schwerer wiegt als die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum.

Im Vordergrund stehen der konkrete Mietvertrag und die damit verbundenen Vorstellungen und Erwartungen der Vertragspartner. Allgemeine wirtschafts- und marktpolitische Erwägungen tragen zur Bestimmung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes wenig bei.

1.1 Persönlicher Schutzbereich

1.1.1 Gewerbetreibende

Anspruch auf Konkurrenzschutz haben in erster Linie solche Mieter, die in den Mieträumen ein Gewerbe betreiben, dessen Umsatz maßgeblich von der räumlichen Nähe gleichartiger oder ähnlicher Geschäfte abhängt (Einzelhandelsgeschäfte, Gaststätten, Friseure etc.).

Kein Konkurrenzschutz besteht, wenn die räumliche Nähe der Konkurrenzbetriebe keinen Einfluss auf die jeweilige Geschäftstätigkeit des Mieters hat.

Aber auch die schutzbedürftigen Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass jeder fühlbare oder unliebsame Wettbewerb von ihnen ferngehalten wird.

 

Hinweis

Überschneidung bei Hauptartikeln

Ein unzulässiger Wettbewerb liegt vielmehr nur dann vor, wenn der Konkurrenzbetrieb als Hauptartikel die gleiche Ware wie der Mieter vertreibt, dagegen nicht, wenn das Angebot der Geschäfte sich nur in Nebenartikeln überschneidet.

Als Hauptartikel sind dabei diejenigen Waren anzusehen, die den Stil des Geschäfts bestimmen und ihm das eigentliche Gepräge geben. Außerdem müssen die konkreten Betriebe nach der Verkehrsanschauung im Wesentlichen gleichartig sein.

 

Praxis-Beispiel

Lebensmittelgeschäft neben Bäckerei

Hat der Vermieter Ladenräume zum Betrieb einer Bäckerei vermietet, ist er aus Konkurrenzschutzgründen nicht gehindert, ein weiteres Mietverhältnis mit dem Betreiber eines Lebensmittelgeschäfts zu begründen; dies gilt auch dann, wenn in diesem Geschäft auch Brot angeboten wird.

 

Praxis-Beispiel

Feinkostgeschäft neben Milchladen

Ebenso hat der Betreiber eines Milchgeschäfts keinen Anspruch auf Konkurrenzschutz gegenüber einem Feinkostgeschäft, auch wenn in beiden Betrieben Weine und Spirituosen vertrieben werden.

 

Praxis-Beispiel

Restaurant neben Café

Ein Restaurant, das im Wesentlichen Mittags- und Abendmahlzeiten sowie Getränke umsetzt einerseits, und ein Konditorei-Café andererseits sind nach der Verkehrsanschauung nicht gleichartig, sodass insoweit auch dann kein Konkurrenzschutz besteht, wenn beide Betriebe alkoholische Getränke führen.

 

Praxis-Beispiel

Strumpfboutique neben Laden mit breitem Warensortiment

Der Betreiber einer "Strumpfboutique" genießt keinen Konkurrenzschutz gegenüber einem Laden, der in einem breiten Sortiment "günstige Gelegenheiten" – darunter auch Strümpfe aus Überschuss- und Fehlproduktionen – anbietet.

 

Praxis-Beispiel

Baumarkt neben Orientteppichgeschäft

Der Betreiber eines Baumarkts, der u. a. auch mit Bodenbelägen handelt, hat keinen Anspruch auf Schutz vor Konkurrenz gegenüber einem Mieter, der Orientteppiche verkauft.

1.1.2 Freiberufler

Im Grundsatz haben auch die Angehörigen der freien Berufe wie Ärzte, Anwälte und Steuerberater Anspruch auf Konkurrenzschutz, soweit sie zumindest auch auf sog. Laufkundschaft angewiesen sind und sich deshalb in einer ähnlichen Situation wie die Gewerbetreibenden befinden. Dabei spricht eine Vermutung dafür, dass die Konkurrenzsituation eine umso größere Bedeutung hat, je breiter das Tätigkeitsfeld des Freiberuflers ist.

 

Praxis-Beispiel

Praktischer Arzt oder Internist

So wird ein praktischer Arzt oder Internist verlangen können, dass der Vermieter in demselben Haus keine weiteren Räume an praktische Ärzte oder an Internisten vermietet.

Für den hochspezialisierten Arzt, der ausschließlich oder fast ausschließlich Überweisungspatienten behandelt, ist demgegenüber der Gesichtspunkt der lagebedingten Konkurrenz von nachrangiger Bedeutung; deshalb wird er keine Konkurrenzschutzansprüche geltend ...

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