Konkurrenzschutz

Zusammenfassung

Begriff

Wer gewerbliche Räume vermietet, kann verpflichtet sein, gewisse Maßnahmen zu treffen, um geschäftliche Konkurrenz vom Mieter fernzuhalten.

Man unterscheidet zwischen dem gesetzlichen ("vertragsimmanenten") und dem vertraglichen Konkurrenzschutz.

1 Gesetzlicher Konkurrenzschutz

Für die Annahme eines Konkurrenzverhältnisses ist erforderlich, dass die Vertragsparteien oder mehrere Mieter in einem Wettbewerbsverhältnis stehen.^[1] Sind die Beteiligten dagegen als Wettbewerber anzusehen, so besteht kraft Gesetzes ein gewisser Konkurrenzschutz. Grundsätzlich ist der Vermieter gehalten,

• dem Mieter keine Konkurrenz zu machen^[2],
• kein Konkurrenzunternehmen in anderen Räumen zuzulassen und
• gegebenenfalls gegen unzulässige Konkurrenten einzuschreiten.^[3]

Jedoch gilt hier der Grundsatz der Priorität.

Wichtig

Erster Mieter unter Schutz

Der zuerst vorhandene Mieter genießt Konkurrenzschutz gegenüber dem hinzukommenden.^[4]

Maßgeblich sind dabei stets die Umstände des Einzelfalls. Der "vertragsimmanente Konkurrenzschutz" hängt im Wesentlichen von 2 Voraussetzungen ab:

1. Zum einen muss sich die Geschäftstätigkeit des Mieters aus dem Mietvertrag ergeben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt sein.
2. Zum anderen muss im Wege einer Interessenabwägung festgestellt werden, dass der Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz schwerer wiegt als die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum.

Im Vordergrund stehen der konkrete Mietvertrag und die damit verbundenen Vorstellungen und Erwartungen der Vertragspartner. Allgemeine wirtschafts- und marktpolitische Erwägungen tragen zur Bestimmung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes wenig bei.^[5]

[1] Siehe OLG Dresden, Beschluss v. 7.7.2017, 5 U 556/17: Kein Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fotostudios gegenüber dem Betrieb einer Fotokabi...