Zusammenfassung

 
Begriff

Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende, geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines sachverständigen Dritten nachvollziehbar sein. Sie ist daher als schlichte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu erstellen. Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 ist allerdings nicht mehr die Jahresabrechnung selbst Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, sondern gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. nur noch die Abrechnungsspitze.

Das eigentliche Abrechnungswerk, also die Abrechnung selbst, ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung, weshalb sich Mängel im Abrechnungswerk, soweit sie keine Auswirkungen auf die sich letztlich ergebenden Beitragsnachschüsse oder Anpassungsbeträge haben, keine Anfechtungsklage mehr begründen können. Zu beachten bleibt allerdings, dass die Wohnungseigentümer nach wie vor einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung haben, den sie notfalls gerichtlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen können.

1 Grundsätze

1.1 Die Neuregelungen des WEMoG im Überblick

Am 1.12.2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten.[1] Neben vielfachen weiteren grundlegenden Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes, hat es auch Modifizierungen bezüglich des Finanzwesens der Eigentümergemeinschaften gebracht, u. a. bei der Jahresabrechnung. Insgesamt hatte der Gesetzgeber 3 Ziele im Auge, die ihn zu einer Änderung des § 28 WEG bewogen haben:

  1. Die Vorschriften des § 28 WEG sollten klarer gefasst werden, sodass die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden können.
  2. Die Zahl der gerichtlichen Verfahren wegen einer Anfechtung der Genehmigungsbeschlussfassung über Wirtschaftsplan[2] und Jahresabrechnung soll verringert werden. Künftiger Beschlussgegenstand sind demnach nur noch die konkret zur Zahlung festgesetzten Beiträge. Das Abrechnungswerk selbst, also der Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung, ist kein Beschlussbestandteil mehr, weshalb eine Anfechtungsklage nur noch dann erfolgreich sein wird, wenn sich ein Fehler im Abrechnungswerk auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt.
  3. Den Wohnungseigentümern werden ergänzende Informationen über die Wirtschaftslage der Gemeinschaft durch einen vom Verwalter jährlich zu erstellenden Vermögensbericht zur Verfügung gestellt.[3]

Der für die Jahresabrechnung maßgebliche § 28 Abs. 2 WEG n. F. hat folgenden Wortlaut:

 

§ 28 Abs. 2 WEG n. F.

1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Satz 1 regelt den Gegenstand der Beschlussfassung, nämlich die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Konkret werden aufgrund des Wirtschaftsplans die seitens der Wohnungseigentümer zu leistenden Vorschüsse, also die zu zahlenden Hausgelder, beschlossen.

Unverändert hat der Verwalter nach Ablauf der Wirtschaftsperiode eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan zu erstellen, nämlich die Jahresabrechnung. Ergebnis der Jahresabrechnung und Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. sind dann die jeweiligen Abrechnungsspitzen. Insoweit kann es sich bei einer negativen Abrechnungsspitze um zu leistende Nachschüsse handeln und bei einer positiven Abrechnungsspitze um die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse.

Das nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. der Ermittlung der Abrechnungsspitzen dienende Zahlenwerk "Jahresabrechnung" selbst, nimmt an der Beschlussfassung nicht teil. Anfechtungsklagen sollen nämlich nicht mehr allein auf formale Mängel der Jahresabrechnung gestützt werden können. Nur noch dann, wenn sich Mängel im Abrechnungswerk "Jahresabrechnung" tatsächlich auch auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auswirken, kann eine Anfechtungsklage erfolgreich sein. Der Gesetzgeber geht gar so weit, dass eine Anfechtungsklage nicht mit dem Argument begründet werden könne, eine Abrechnung leide an strukturellen Mängeln oder sei überhaupt nicht erstellt. Ob die Rechtsprechung insbesondere Letzterem folgen wird, darf bezweifelt werden.

 

Jahresabrechnung dennoch erstellen

Auch wenn formale Mängel der Abrechnung eine Beschlussanfechtungsklage nicht mehr stützen können, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer dennoch Anspruch auf eine Jahresabrechnung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Keinesfalls also sollten sich Verwalter nunmehr auf den Standpunkt stellen: "Weniger reicht auch". Zwar können die ...

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