Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft 2024

Überblick

Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern.

Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannten und geplanten Änderungen für das Jahr 2024 mit einer Einschätzung zu den Auswirkungen auf Mieter, Eigentümer und weitere Akteure der Immobilienbranche (Stand: 7.1.2024).

1. Bundesfernstraßenmautgesetz

Zum 1.12.2023 wurde für die Kosten verkehrsbedingter CO2-Emissionen eine neue Mautkomponente ("Mautteilsatz") eingeführt. Diese besteht aus einem CO2-Aufschlag in Höhe von 200 EUR pro Tonne CO2. Damit setzen sich die Mautsätze künftig aus 4 Kostenteilen zusammen: Kosten der Infrastruktur, der Luftverschmutzung, der Lärmbelastung und des CO2-Ausstoßes. Diese Zusatzkosten werden die Beschaffung und den Transport für die Handwerker und Servicedienstleister erhöhen, was wiederum zu Kostensteigerungen bei Neubau und Gebäudeerhaltung führen wird.

2. Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (1.1.2024)

Ab dem 1.1.2024 dürfen in Neubauten nur noch Heizungen eingebaut werden, die mit min. 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. Für Bestandsgebäude gelten längere Übergangsfristen bis längstens 2045. Bei Neubau und Modernisierung entstehen dadurch höhere Herstellkosten, die aber zu geringeren Verbrauchskosten für die Bewohner und zu CO2-Einsparungen führen.

3. Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (1.1.2024)

Dieses "Wärmegesetz" verpflichtet die Bundesländer sicherzustellen, dass bis zum 30.6.2026 für Gemeindegebiete mit über 100.000 Einwohnern bzw. bis zum 30.6.2028 für Gemeindegebiete mit weniger als 100.000 Einwohnern Wärmepläne erstellt werden. Ausgangspunkt der (kommunalen) Wärmeplanung ist laut Bundesregierung eine Bestands- und Potenzialanalyse der lokalen Gegebenheiten, auf deren Basis ein Zielszenario, die Einteilung in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete und eine Umsetzungsstrategie hin zu einer kosteneffizienten, nachhaltigen, sparsamen, bezahlbaren, resilienten sowie klimaneutralen Wärmeversorgung erstellt wird. Die Wärmeplanung ist technologieoffen, d. h. sie ermöglicht eine zentrale Versorgung mittels Fernwärme oder klimaneutraler Gase sowie eine dezentrale Wärmeversorgung, die beispielsweise mittels Wärmepumpe erfolgen kann. Die kommunalen Wärmepläne geben den Eigentümern eine gewisse Planungssicherheit für die gebäudebezogenen Wärmeoptionen.

4. Bundesförderung für effiziente Gebäude (1.1.2024)

Ab 2024 wird es neue Förderungen für energetische Maßnahmen geben, und zwar insbesondere für den Einbau von Heizungen, die erneuerbare Energien nutzen. Die Ausgestaltung der Förderprogramme ist noch mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, wodurch für Eigentümer noch keine Planungssicherheit gegeben ist.

5. Erhöhung der CO2-Abgabe auf 45 EUR pro Tonne CO2 (1.1.2024)

Ab dem 1.1.2024 steigt die CO2-Abgabe auf 45 EUR (bisher 30 EUR) pro Tonne. Dies wird die Wärmekosten bei Gas- und Ölheizungen entsprechend verteuern. Außerdem wird ab 2024 auch die Abfallverbrennung in das nationale Emissionshandelssystem einbezogen, Auswirkungen auf Fernwärme- und/oder Abfallentsorgungspreise sind zu erwarten. Ab 2025 soll die CO2-Abgabe weiter auf 50 EUR pro Tonne steigen. Da die CO2-Abgabe auch für Benzin und Diesel anfällt, werden sich die Transport- und Beschaffungskosten der Handwerker und Servicedienstleister erhöhen.

Erstmals mit der Verbrauchsabrechnung 2023 werden die Kosten für die CO2-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter geteilt, damit werden die Betriebskosten nicht mehr vollständig auf die Mieter umlagefähig sein, was sich auf die Rentabilität und Wertermittlung von Immobilien negativ auswirken wird.

6. Ende der Energiepreisbremsen (1.1.2024)

Die Energiepreisbremsen enden vorzeitig zum 31.12.2023 und werden nicht verlängert. Verbraucher mit höheren Abnahmeverträgen müssen ab 2024 diese Mehrkosten selber tragen. Ab 2024 wird die Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme vorzeitig wieder auf den regulären Steuersatz von 19 % angehoben.

7. Wohn-Riester für energetische Baumaßnahmen (1.1.2024)

Ab Januar 2024 können Besitzer selbst genutzter Wohnimmobilien Guthaben aus ihren Riester-Verträgen unter bestimmten Voraussetzungen für den Einbau einer Wärmepumpe verwenden. Selbstnutzer können ab Januar 2024 Anträge zur Nutzung ihres Riester-Guthabens bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund stellen.

8. Bundesweite Rauchwarnmelderpflicht (1.1.2024)

Da in Sachsen als letztem Bundesland die Übergangsfrist für die Nachrüstung von Rauchmeldern in privat genutzten Wohnungen Ende 2023 ausgelaufen ist, besteht jetzt bundesweit eine einheitliche Verpflichtung für die Installation von Rauchmeldern. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind als Betriebskosten umlagefähig.

9. Anstieg des Mindestlohnes (1...