Haftung des Verwalters (WEMoG) / 8 Rechtsprechungsübersicht

Abmahnung

• Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.^[1]

Anspruchsverzicht

• Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen ehemaligen Hausverwalter stellt nicht per se einen Fall der nicht ordnungsgemäßen Verwaltung dar, da nicht zwangsläufig Vermögensinteressen der Wohnungseigentümergemeinschaft vereitelt werden.^[2]

Bauträgerverwalter

• Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.^[3]

Beirat

• Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.^[4]

Beschlussdurchführung

• Wer als Wohnungseigentümer einen Anwalt beauftragt, um den Verwalter zur zügigen Umsetzung gefasster Instandsetzungsbeschlüsse zu veranlassen, hat weder gesetzliche noch vertragliche Ansprüche auf Kostenersatz gegen den Verwalter.^[5]

Darlehensaufnahme

• Den Verwalter trifft keine Rechtsberatungspflicht im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme durch den Verband. Der Protokollierungspflicht ist bereits damit Genüge getan ist, wenn festgehalten wurde, dass die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über die Haftungsrisiken diskutiert haben. Aufgrund der Besonderheiten der Darlehensgewährung an eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht vorausgesetzt werden, dass es der Verwaltung überhaupt ohne weiteres möglich ist, 2 weitere Finanzierungsangebote einzuholen.^[6]

Entlastung

• Der Entlastung des Verwalters durch einfachen Mehrheitsbeschluss steht bereits entgegen, wenn er einen nichtigen Beschluss fassen lässt (auch wenn ein Dritter/Anwalt ihn formuliert hat) und anschließend umgesetzt hat, weil dann möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (die nicht bereits im Anfechtungsprozess schlüssig darzulegen sind).^[7]

Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung)

• Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.^[8]
• Vor Umsetzung eines Instandsetzungsbeschlusses muss die Finanzierung gesichert sein.^[9]

Haftungsbeschränkung

• Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, nach welcher der Verwalter "nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit" haftet, ist unwirksam.^[10]

Mängelbeseitigung

• Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.^[11]
• Der WEG-Verwalter bedarf für ein Mängelbeseitigungsverlangen nach § 637 Abs. 1 BGB keines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aufgrund der ihm durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F./§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. übertragenen Verpflichtung, für die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen, muss er, wenn ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln erteilt wurde, diese Arbeiten betreuen und zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen erheben.^[12]

Notmaßnahmen

• Wird in einer Eigentümergemeinschaft über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einleiten.^[13]

Untreue

• Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaften von seinem Vermögen gesondert zu halten und es nicht für eigene Zwecke zu verwenden. Verstößt er gegen diese Vermögensbetreuungspflicht, indem er (in einer Vielzahl von Fällen) Überweisungen von den Girokonten der Wohnungseigentümergemeinschaften als angebliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf sein Privatkonto vornimmt, um die überwiesenen Gelder für sich selbst oder andere Wohnungseigentümergemeinschaften zu verwenden, ist er der Untreue nach § 266 Abs. 1 Alt. 2 StGB (hier: in 62 tatmehrheitlichen Fällen) schuldig. Es liegt auch jeweils ein besonders schwerer Fall der Untreue vor, weil vorliegend von einem gewerbsmäßigen Handeln auszugehen ist. Es ist damit e...