Bekanntlich kann die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1 WEG von der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" oder eines "Dritten" abhängig gemacht werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter fungiert insoweit als deren Ausführungsorgan. Auch wenn er im Gesetz ausdrücklich verpflichtet wird – wie etwa in § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung von Eigentümerversammlungen –, handelt es sich um eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die lediglich im Innenverhältnis vom Verwalter zu erfüllen ist.
Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, wird zumeist der Verwalter als Zustimmungsberechtigter benannt. Zwar nicht unumstritten, handelt es sich bei dieser Berechtigung bzw. Verpflichtung nicht um eine solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die lediglich im Innenverhältnis dem Verwalter obliegt[1], sondern um eine persönliche Verpflichtung des Verwalters. Im Fall der Zustimmungsverweigerung ist also er persönlich in Anspruch zu nehmen.[2] Auch wenn es sich bei dem "Dritten" im Regelfall um den Verwalter handelt, verdeutliche der Wortlaut, dass nicht die Funktion dieses "Dritten" entscheidend ist, sondern dass es sich schlicht um einen (außenstehenden) "Dritten" handelt.
Verweigert der Verwalter seine Zustimmung und klagt der betroffene Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung, werden im Erfolgsfall dem Verwalter die Verfahrenskosten auferlegt. Bezüglich eines entsprechenden Aufwendungsersatzanspruchs gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung in aller Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig ist.[3] Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen. Er hat, weil er für und im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig geworden ist, einen Ersatzanspruch jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsbesorgung (§§ 675 Abs. 1, 670 BGB).[4] Diesen hat er gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Verwalter die Zustimmung schuldhaft pflichtwidrig verweigert. An das Vorliegen einer schuldhaft pflichtwidrigen Zustimmungsversagung sind aber hohe Anforderungen zu stellen. Nicht ausreichend ist, dass die Beurteilung der Sachlage zweifelhaft ist und sowohl für die Erteilung als auch für die Versagung der Zustimmung gute Gründe sprechen. Die Einschätzung des Verwalters über das Vorliegen eines wichtigen Grundes unterliegt einem Beurteilungsspielraum.[5] Die Grenzen des Beurteilungsspielraums sind erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist. In Zweifelsfällen kann er zwar die Zustimmungsbefugnis auf die Eigentümer rückdelegieren und die Veräußerungszustimmung einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterstellen, wozu aber keine rechtliche Verpflichtung besteht.[6]
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