Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 1 Begriff

Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet worden sind (Ladenräume, Lagerräume, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, Fabrikationsräume usw.).

Achtung

Vereinbarter Nutzungszweck entscheidet

Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der im Mietvertrag vereinbarte Zweck.

Ist über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart, so darf der Mieter in den Räumen grundsätzlich jedes legale Gewerbe ausüben. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags wird allerdings regelmäßig ergeben, dass von dem Begriff der "gewerblichen Zwecke" nur solche Tätigkeiten erfasst werden, die üblicherweise in vergleichbaren Räumen ausgeübt werden.

Praxis-Beispiel

Vertragswidrige Gewerbenutzung

Die Ausübung der Prostitution in einem Mehrfamilienhaus gilt allgemein als anstößig; deshalb ist diese Form der Gewerbetätigkeit auch dann vertragswidrig, wenn damit keine konkrete Belästigung der Mitbewohner verbunden ist. Der Erlass des Prostitutionsgesetzes hat hieran nichts geändert.^[1]

Gleiches gilt für Tätigkeiten, durch die unüblicher Lärm oder Schmutz verursacht wird.

Der Mieter darf den beabsichtigten Geschäftszweck nicht verschleiern.

Praxis-Beispiel

Offenlegen des Geschäftszwecks

Nach Auffassung des BGH muss der Betreiber eines Textilgeschäfts offenlegen, dass er in erster Linie Textilien einer von der rechtsradikalen Szene bevorzugten Marke ("Thor Steinar") vertreiben will.^[2]

Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht ist der Vermieter zur Anfechtung berechtigt.^[3]

Werden Geschäftsräume zu Wohnzwecken benutzt, bleibt hiervon die rechtliche Bewertung der Mietsache als Geschäftsraum unberührt; es liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor. Allerdings kommt es insoweit nicht darauf an, ob die Parteien das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnet haben; maßgeblich ist allein, welcher Vertragszweck von den Parteien tatsächlich verfolgt wird. Ein diesem entgegenstehender, in der Vertragsurkunde vorgetäuschter oder irrtümlich fehlerhaft angegebener Zweck ist unbeachtlich.^[4]

Wichtig

Wohnbedarf als Vertragszweck bei Wohnraummiete

Wesentlich ist, dass Wohnraummiete nach der Rechtsprechung nur vorliegt, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

In Anwendung dieses Grundsatzes hat der BGH entschieden, dass ein Mietvertrag zwischen dem Eigentümer eines Wohnhauses und einem Werkunternehmen, wonach der Eigentümer verpflichtet sein soll, die Wohnungen an Angestellte des Werkunternehmens zu vermieten, nicht als Wohnraum-, sondern als Gewerberaummietvertrag zu bewerten ist.^[5]

Ebenso kann eine juristische Person keinen Wohnbedarf haben. Deshalb liegt kein Wohnraummietverhältnis vor, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem sonstigen Mitarbeiter als Wohnung zu überlassen.^[6] Wird ein von einer juristischen Person angemietetes Objekt vom Geschäftsführer teils zu Wohnzwecken, teils zu Geschäftszwecken genutzt, ist dieses Mietverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten; es kommt nicht darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt der Nutzung liegt.^[7] Für die Kündigungsfrist gilt in einem solchen Fall § 580a Abs. 2 BGB. Die speziellen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters (Kündigungsschutz, Schutz vor Mieterhöhungen, Beschränkung der Höhe der Kaution usw.) gelten nicht.

Praxis-Tipp

Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts vereinbaren

Soll dieser Schutz dem Nutzer der Mietsache zugutekommen, muss er vertraglich vereinbart werden. Dies ist möglich, weil bei der Geschäftsraummiete weitgehende Vertragsfreiheit herrscht. Hierzu genügt es i. d. R. nicht, wenn der Mietvertrag als "Wohnraummietvertrag" bezeichnet wird. Durch eine solche Bezeichnung kommt zum Ausdruck, dass die Mietsache nur zu Wohnzwecken benutzt werden darf.^[8]

Wird das Objekt vom Gesellschafter oder Geschäftsführer ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, gilt für die Kündigung § 580a Abs. 1 BGB; auch in diesem Fall sind die speziellen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters nur anwendbar, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

Dieselben Grundsätze gelten für Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (Außen-GbR, OHG, KG).^[9]

Zu den Geschäftsräumen zählen auch diejenigen Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind.

Praxis-Beispiel

Geschäftsraummietverhältnisse

Deshalb liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor

• bei Anmietung von Wohnungen durch ein Wirtschaftsunternehmen zur Unterbringung von Betriebsangehörigen^[10];
• bei Anmietung mehrerer Wohnungen durch ein Studentenwerk zum Betrieb eines Studentenwohnheims^[11];
• bei Anmietung von Wohnungen durch die Bundesrepublik zur Unterbringung von Angehörigen der Stationierungsstreitkräfte^[12];
• bei Vermietung einer Eigentumswohnung an ein Vermietungsunternehmen zur Weitervermietung an Dritte^[13];
• bei Anmietung eines Hause...