Das Minderungsrecht kann bei der Wohnraummiete nicht ausgeschlossen werden – auch nicht durch einen Individualvertrag.[1] Die Vorschrift verbietet aber nicht nur den Ausschluss des Minderungsrechts, sondern auch jede vom Gesetz abweichende Einschränkung zum Nachteil des Mieters. Dennoch sind in vielen Formularmietverträgen solche Einschränkungen enthalten.
Ankündigungsfrist für Minderungsrecht
Häufig ist insbesondere die Klausel, dass die Ausübung des Minderungsrechts 1 Monat vorher angekündigt werden muss. Diese Klausel ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Klausel, wonach ein Minderungsrecht von einer vorherigen schriftlichen Mängelanzeige abhängig sein soll. Diese Klausel steht insbesondere nicht im Einklang mit § 536c BGB. Dort wird zwar eine Mängelanzeige vorgeschrieben; der Verlust des Minderungsrechts tritt aber nur ein, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige zur Abhilfe außerstande war.[2]
Abweichende Vereinbarungen bei der Geschäftsraummiete
Bei einem Geschäftsraummietverhältnis sind abweichende Vereinbarungen zulässig, weil § 536 Abs. 4 BGB nur für die Wohnraummiete gilt.
Einzelheiten:
- Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Falle eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist; dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern.[3]
- Eine solche Klausel ist auch dann wirksam, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug um Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.[4]
- Ebenso können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter im Fall der Minderung einen Geldbetrag in gleicher Höhe bei der Hinterlegungsstelle eines Gerichts einzuzahlen hat.[5]
- Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist dagegen nicht möglich, weil das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den tragenden Grundgedanken des Schuldrechts zählt. Die vertragliche Aufhebung dieses Äquivalenzprinzips ist deshalb als unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 2 BGB zu bewerten.[6]
Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Diese Regelung gilt auch im Individualprozess.
Praxis-TippUnwirksame Klauseln
Unter Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH die Klausel: "Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten" für unwirksam erachtet.[7]
Gleiches gilt für eine Klausel, wonach "eine Minderung der Miete ... ausgeschlossen (ist), wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird".[8]
Ein formularvertraglicher Minderungsausschluss ist also nur wirksam, wenn sich aus der Klausel mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung unberührt bleibt.
- Sog. Mietgarantieklauseln, nach denen sowohl das Minderungsrecht als auch der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen wird, sind unwirksam.[9]
Minderung wegen Flächenabweichung
Die Minderung wegen einer Flächenabweichung kann ausgeschlossen werden. Ebenso kann vereinbart werden, dass eine "unerhebliche Minderung der Tauglichkeit" i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegt, wenn die Gebrauchstauglichkeit um weniger als 10 % eingeschränkt ist.[10]
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