Eigentümerwechsel (WEG)

Zusammenfassung

 
Begriff

Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z.  B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des neuen Eigentümers.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Explizit erwähnt ist der Fall eines Eigentümerwechsels nur in § 10 Abs. 3 und Abs. 4 WEG hinsichtlich der Geltung von Beschlüssen und Vereinbarungen auch für und gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.4.2018, 20 W 12/18: Haben einer Veräußerung alle aktuellen Wohnungseigentümer gegenüber dem Notar zugestimmt, ist ein Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt unschädlich.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

BGH, Beschluss v. 29.6.2017, V ZB 144/16: Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, kann die Zustimmung zur Auflassung von Wohnungseigentum nicht mehr widerrufen werden, sobald die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft wirksam geworden ist.

AG Bonn, Urteil v. 22.7.2016, 27 C 160/15: Hinsichtlich der Berechtigung zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und des Stimmrechts ist allein auf die Umschreibung im Grundbuch abzustellen, um Rechtsklarheit auch für den Verwalter und die Miteigentümer herzustellen.

BGH, Urteil v. 16.9.2016, V ZR 29/16: Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens am Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.

AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG: Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, den Verkauf ihres Sondereigentums dem Verwalter schriftlich mitzuteilen. Weiterhin kann der Verkäufer beschlussweise nicht verpflichtet werden, dem Verwalter den Besitzübergang und den tatsächlichen Eigentumsübergang schriftlich mitzuteilen.

AG Brake, Urteil v. 29.10.2014, 3 C 212/14: Nach der Fälligkeitstheorie ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der eingetragene Eigentümer ist, zur Zahlung des jeweiligen Vorschusses verpflichtet. Auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet nach einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung weiterhin aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, die in seiner Zeit als Wohnungseigentümer fällig geworden sind.

AG Herne, Urteil v. 16.12.2013, 28 C 46/13: Der veräußernde Wohnungseigentümer hat bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.

BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11; AG Marl, Urteil v. 22.5.2014, 34 C 5/14: Die Zahlungsverpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss insbesondere über die Jahresabrechnung. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zulasten Dritter vor.

BGH, Beschluss v. 24.2.1994, V ZB 43/93: Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung zur Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände des Vorgängers ist grundsätzlich wirksam.

BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, ist nichtig.

LG München I, Urteil v. 20.12.2010, 1 S 4319/10: Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die Abrechnungsspitze.

BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11: Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat,...

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