AG Bonn Urteil vom 22.07.2016 - 27 C 160/15

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wahl des Verwalters, Alternativangebote, Stimmrecht und Grundbucheintragung

Leitsatz (amtlich)

1. Liegen der Eigentümerversammlung 3 aussagekräftige Alternativangebote zur Wahl eines Verwalters vor, ist es unschädlich, wenn ein Angebot am Versammlungstag zurückgenommen wird.

2. Hinsichtlich der Berechtigung zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und des Stimmrechts ist allein auf die Umschreibung im Grundbuch abzustellen um Rechtsklarheit auch für den Verwalter und die Miteigentümer herzustellen.

Normenkette

WEG § 12 Abs. 3, § 26 Abs. 1 S. 4

Nachgehend

LG Köln (Aktenzeichen 29 S 178/16)

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 18.03.2016 wird aufrecht erhalten, wobei sich seine Vollstreckbarkeit nach diesem Urteil richtet.

2. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft T-Weg …, …, O-Weg …, …, … in „… C.

Am 14.08.2015 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, bei der auch die Erwerber einer Wohneinheit, Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B, teilnahmen. Die Kläger wiederum nahmen nicht teil.

Unter Tagesordnungspunkt 6 fand die Wahl eines Verwalters statt. Von ursprünglich drei durch den Verwaltungsbeirat eingeholten Verwalterangeboten wurden zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nur noch zwei Angebote durch die Verwaltungen aufrecht erhalten. Auf die Hausverwaltung V C2 entfielen bei der Abstimmung und Beschlussfassung „0 von 10.000 Miteigentumsanteilen” und auf die Hausverwaltung J E KG „8.440 von 10.000 Miteigentumsanteilen”.

Entsprechend stellte die Versammlungsleiterin fest, dass die Hausverwaltung J E KG zur Verwalterin der WEG gewählt worden sei. Zudem beschlossen die Anwesenden, dass der Verwaltungsbeirat auf Grundlage des Angebots und der Teilungserklärung einen Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung J E KG für die Dauer von 5 Jahren mit einem Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von 2 Jahren abschließen solle. Die Laufzeit des Vertrages solle nach Möglichkeit bereits am 01.09.2015 beginnen.

Hinsichtlich der weiteren Details wird auf das Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 Blatt. 3 der Gerichtsakte Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beschluss unter TOP 6 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung keine drei Alternativangebote vorgelegen hätten. Zudem sei der Beirat in dem Beschluss ermächtigt worden, einen Verwaltervertrag auszuhandeln, ohne dass ihm der wesentliche Inhalt von der Eigentümergemeinschaft vorgegeben worden sei. Auch hätten an der Versammlung zwei Personen, Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B, teilgenommen, die nicht rechtswirksam Wohnungseigentümer und somit Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gewesen seien. Das Wohnungseigentum sei nicht wirksam übertragen worden, weil seinerzeit nicht entsprechend § 4 der Teilungserklärung ein Verwalter wirksam zugestimmt habe. Dies führe zu einem Verstoß gegen den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit.

Ursprünglich haben die Kläger beantragt, den auf der Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg …, …, O-Weg …, …, … in „… C gefassten Beschluss zu TOP 6 (Wahl eines Verwalters), hier: Wahl der J E KG und Beauftragung des Verwaltungsbeirats mit Vertragsabschluss, für rechtswidrig und ungültig zu erklären.

Am 18.03.2016 ist ein die Klage abweisendes Versäumnisurteil ergangen. Gegen dieses haben die Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt und diesen begründet.

Nunmehr beantragen die Kläger,

das Versäumnisurteil vom 18.03.2016 aufzuheben und den auf der Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg …, …, O-Weg …, …, … in „… C gefassten Beschluss zu TOP 6 (Wahl eines Verwalters), hier: Wahl der J E KG und Beauftragung des Verwaltungsbeirats mit Vertragsabschluss, für rechtswidrig und ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Hinsichtlich der weiteren Details wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

1. Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 6 (Wahl eines Verwalters) ist ordnungsgemäß zustande gekommen. Er widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.1.

Der Beschluss ist nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, da bei der Versammlung nur zwei Alternativangebote vorlagen. Unstreitig hat sich der Verwaltungsbeirat bemüht, drei Alternativangebote einzuholen, wobei der dritte Anbieter allerdings am Versammlungstag das Angebot zurückgezogen hat und war auch nicht mehr zur Versammlung erschienen ist. Von d...