Brandenburgisches OLG Urteil vom 19.08.2009 - 3 U 135/08

Leitsatz (amtlich)

Gewerberaummiete: Wirksamkeit einer Kombination von Staffelmiete und Indexklausel.

Normenkette

PrKV § 4; PrKG § 2 Abs. 3 Nr. 1, §§ 3, 9

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 12.08.2008; Aktenzeichen 12 O 351/07)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Potsdam vom 12.8.2008 - 12 O 351/07 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Beklagte wird aus einem Gewerbemietvertrag auf Zahlung eines rückständigen Mietzinsanteils von monatlich 406,51 EUR zzgl. Mehrwertsteuer für die Zeit von Januar 2004 bis einschließlich März 2007 in Anspruch genommen.

Auf Mieterseite wurde der Mietvertrag zunächst von R. W., der Mutter des Beklagten, geschlossen und durch 3-seitige Vereinbarung vom März 1998 vom Beklagten übernommen. Auf Vermieterseite trat auf der Grundlage einer vertraglich vereinbarten Überleitungsbefugnis die Klägerin in den Vertrag ein. Die Parteien streiten in der Sache um die Wirkungen einer Mietanpassungsvereinbarung, durch die im Mietvertrag Regelungen zu einer Staffelmiete und einer Wertsicherungsklausel getroffen worden sind.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes - insb. auch wegen des Wortlauts der streitigen Klauseln - verweist, hat das LG den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Wertsicherungsklausel habe zwar ursprünglich nach den Vorschriften des WährG der auch im Mietvertrag vorgesehenen Genehmigung durch die Landeszentralbank bedurft, sie sei inzwischen aber auch ohne Erteilung dieser Genehmigung wirksam geworden. Dies ergebe sich als Folge des 1999 in Kraft getretenen Preisangaben- und Preisklauselgesetzes und der zugehörigen Preisklauselverordnung (PrKV). Die in § 4 PrKV vorgesehene Genehmigungsfiktion für die Klausel wirke auf den Vertragsschluss zurück.

Bei der Ermittlung der für eine Mieterhöhung maßgeblichen Indexsteigerung müsse sich der 1998 in den Vertrag eingetretene Beklagte auch die zuvor seit Abschluss des Vertrages 1996 verstrichene Zeit anrechnen lassen. Die Wertsteigerungsklausel sei im Übrigen weder missverständlich noch sonst inhaltlich zu beanstanden. Sie habe daher gem. der vorgesehenen Anpassungsautomatik die Pflicht zur Zahlung des erhöhten Entgelts ohne vorherige Aufforderung herbeigeführt. Dies gelte für die Grundmiete, ferner für die zwischenzeitlich wirksam gewordenen Mietstaffeln und schließlich auch für die ebenfalls indexiert vereinbarte Verwaltungskostenpauschale.

Diese Entscheidung greift der Beklagte unter Aufrechterhaltung und Vertiefung eines Teils der erstinstanzlich formulierten Einwände an und führt dazu aus: Mit der Formulierung der Parteivereinbarung, wonach er - der Beklagte - "per 1.3.1998 in alle Rechte und Pflichten eintrete" habe er gerade nicht Pflichten aus der Zeit seit 1996 übernommen. Dem Vertragswortlaut in § 3 Ziff. 3 entsprechend sei die Indexierung aller "Mietstaffeln" vorgesehen, also nicht die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung der Grundmiete; diese sei nicht in Ziff. 3 der fraglichen Passage geregelt, sondern in § 3 Ziff. 1. Entsprechend folge aus der Formulierung in § 3 Ziff. 4 "... oder ggü. der letzten Mietanpassung ...", dass bei der Indexierung schon - infolge vereinbarter Mietstaffeln - eingetretene Änderungen der Miete berücksichtigt werden müssten. Nach dem Parteiwillen habe eine mögliche allgemeine Preissteigerung bereits durch die Mietstaffeln festgeschrieben werden sollen. Die Wertsicherungsklausel könne daher nicht zur Angleichung der Gesamtmiete herangezogen werden, sondern sie habe sich immer nur auf Inflation und Deflation in Bezug auf die Staffelerhöhungsbeträge beziehen sollen, also immer nur auf anteilige 5 DM/qm in 5 Jahren. Jedenfalls sei die von der Klägerin vorformulierte mietvertragliche Regelung wegen Unklarheit unwirksam. Außerdem sei im Mieterhöhungsverlangen der falsche Betrag indexiert worden.

Der Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Potsdam vom 12.8.2008 - AZ 12 O 351/07 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz. Sie führt dazu aus: 1998 sei mit Ausnahme des Mieterwechsels keine Änderung des seit 1996 laufenden Mietvertrages eingetreten, so dass der Beklagte auch im Hinblick auf die Mietzinsanpassung in keine andere Position eingerückt sei, als sie für die ursprüngliche Mieterin gegolten habe. Zwischen den Regelungen in § 3 Ziff. 1 zur Ausgangsmiete und in § 3 Ziff. 3 zur Indexierung der Mietstaffeln ergebe sich nicht einmal eine Überschneidung; unter den Voraussetzungen der erstgenannten Regelung erhöhe sich die Ausgangsmiete, unter den Voraussetzungen der Ziff. 3 erhöhten sich die Staffeln. Eine Wechselwirkung - insb. ein wechselseitiger Ausschl...