BGH Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietung renovierungsbedürftigen Wohnraums. Wirksamer Vermieteranspruch auf Renovierungspflicht des Mieters nach Fristenplan. Umwandlung in Ausgleichsanspruch in Geld bei Umbauarbeiten. Anrechenbare Eigenleistung. Beginn der Renovierungspflicht. Fristverlängerungspflicht des Vermieters

Leitsatz (amtlich)

a) Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 ff. = MDR 1987, 927).

b) Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

c) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts Anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

Normenkette

BGB § 305c Abs. 2, §§ 307, 535 ff.

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Urteil vom 26.11.2003; Aktenzeichen 21 S 71/03)

AG Rüsselsheim (Urteil vom 26.03.2003)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer/Berufungskammer des LG Darmstadt v. 26.11.2003 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG Rüsselsheim v. 26.3.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen und wegen Mietausfalls.

Die Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war auf Grund Dauernutzungsvertrags v. 19.7.1984 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in R. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten am 30.4.2002.

Gemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied (= Mieter) nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die AVB der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen Fassung D 1981 enthalten u.a. folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gem. § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. ...

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen - alle drei Jahre ...

in Wohn- und Schlafräumen,

Fluren, Dielen und Toiletten - alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen - alle sieben Jahre.

...

(3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung

...

(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. ..."

In einem an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten gerichteten Schreiben der Klägerin v. 18.3.2002 heißt es:

"... Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen nach Nr. 13 III AVB rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Da dies unstreitig nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachholung bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit erklärt, auf die Nachholung zu verzichten, sofern der Teppichboden sowie die Tapeten entfernt werden und die Wohnung ansonsten in einen ordnungsgemäßen Rückgabezustand versetzt wird. ..."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffassung, zu einer Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein; sie zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen oder die von der Klägerin im Schreiben v. 18.3.2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Aufforderungen der Klägerin mit Schreiben v. 8.5.2002 und v. 4.6.2002 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach.

Die Klägerin hat die Renovierungskosten zunächst auf Grund eines Kostenvoranschlags v. 18.9.2002 auf 2.248,17 EUR beziffert. Sie hat mittlerweile in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insb. Dachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten auf Grund eines Kostenvoranschlags v. 22.1.2003 - unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen in der Wohnung - zuletzt auf 1.640,99 EUR beziffert.

Des Weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2002i.H.v. insgesamt 756,96 EUR geltend. Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr in diesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht möglich gewesen, da sie der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen und anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung der Renovierungskosten i.H.v. 2.248,17 EUR sowie des entgangenen Mietzinses von 756,96 EUR - insgesamt 3.005,13 EUR - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags zwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von 607,18 EUR haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das AG hat der Klage hinsichtlich der zuletzt geltend gemachten Renovierungskosten von 1.640,99 EUR sowie des Mietausfallschadens für die Monate Mai und Juni 2002 von insgesamt 504,64 EUR nebst Zinsen stattgegeben und die Klage wegen des weiter gehenden Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagte sei nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB gem. § 9 AGBG unwirksam sei. Sie benachteilige die Beklagte unangemessen, da sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Bestimmung, wonach dem Mieter ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum auferlegt werde, sei unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter hierzu auch nicht verpflichtet gewesen sei. Die in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB enthaltene Regelung könne von einem unbefangenen Mieter nicht eindeutig dahin verstanden werden, dass lediglich eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Aus der Verwendung des Wortes "spätestens" in Nr. 5 Abs. 2 AVB ergebe sich, dass der Mieter verpflichtet sei, bei Vorliegen eines entsprechenden Bedarfs zu renovieren. Dies ermögliche es dem Vermieter, den Mieter schon vor dem Ablauf der Fristen, möglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses, in Anspruch zu nehmen. Die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 stehe, soweit sie eine Verkürzung der Fristen zum Gegenstand habe, in Widerspruch zu der in Nr. 5 Abs. 2 getroffenen Regelung. Die Regelung werde damit insgesamt i.S.v. § 5 AGBG unklar und sei bei kundenfeindlichster Auslegung unwirksam.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gem. § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor; die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1.1.2002 geltenden Fassung sind anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1.1.2003 endete (Art. 229 § 5 EGBGB).

a) Die Beklagte war gem. § 3 Ziff. 8 (a) des Mietvertrags i.V.m. Nr. 13 Abs. 3 und Nr. 5 Abs. 2 und 3 der in den Mietvertrag einbezogenen AVB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB nicht gem. § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam.

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB dahin ausgelegt, dass sie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch hinsichtlich vorvertraglicher Abnutzungszeiträume begründen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht zwischen den beiden vertraglichen Regelungen auch kein Widerspruch, der zur Anwendung der Unklarheitenregel gem. § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) führt.

Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (BGH v. 19.9.1986 - V ZR 72/85, BGHZ 98, 256 [258] = MDR 1987, 130; v. 5.11.1996 - XI ZR 274/95, BGHZ 134, 42 [45]). Herausgeber des von der Klägerin verwendeten Vertragsformulars ist der Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V.; von einer überregionalen Verwendung ist daher auszugehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGH v. 17.12.1987 - VII ZR 307/86, BGHZ 102, 384 [389 f.] = MDR 1988, 401).

Nr. 5 Abs. 2 AVB ist nach diesem Maßstab nicht zu entnehmen, dass die Renovierungspflicht sich auf einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum erstreckt. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 S. 1 AVB sind die Schönheitsreparaturen "während der Dauer des Vertrages" auszuführen. Nach Satz 3 dieser Klausel sind die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort aufgeführten Zeiträume auszuführen. Hieraus ergibt sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte, dass der Mieter lediglich für die während der Mietzeit entstehende Abnutzung zu Renovierungsleistungen verpflichtet ist. Der Senat hat in dem Rechtsentscheid v. 1.7.1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden, jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, dass sich gegen eine Auslegung, wonach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufenen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 [265 f.] = MDR 1987, 927; Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d; vgl. auch BGH v. 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [85] = MDR 1988, 1051 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). Diese Auslegung trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts unterscheiden sich die beiden Klauseln nicht dadurch, dass in der dem Rechtsentscheid zu Grunde liegenden Klausel das Wort "spätestens" gefehlt habe. Die Revision verweist mit Recht darauf, dass die Klauseln auch insoweit identisch sind (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 [254] = MDR 1987, 927).

Des Weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen "starren" Fristenplan, der ggf. geeignet ist, den Mieter i.S.d. § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, MDR 2004, 1290 = BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß Nr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung dies in besonderen Ausnahmefällen zulässt; hierauf besteht ein Anspruch des Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hinreichend Rechnung.

b) Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Gemäß Nr. 13 Abs. 3 AVB sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte, wie sie unter Beweisantritt vorträgt, zuletzt im Frühjahr 2000 Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Zwar wären dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsintervalle nach dem Fristenplan noch nicht abgelaufen gewesen. Jedoch waren die Schönheitsreparaturen auch in diesem Falle (erneut) fällig. Die Klägerin hat von ihrem durch Nr. 5 Abs. 3 AVB eingeräumten Recht, die Renovierungsfristen zu verkürzen, wirksam Gebrauch gemacht. Nach den insoweit unangegriffenen Feststellungen des AG befand sich die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und war daher renovierungsbedürftig. Die Beklagte hat hiergegen in der Berufungsinstanz lediglich eingewandt, die Klägerin habe sie zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, Schönheitsreparaturen unter Verkürzung der vertraglich vereinbarten Fristen durchzuführen. Einer so formulierten Aufforderung bedurfte es jedoch nicht. Vielmehr ist es für die Fristverkürzung gem. Nr. 5 Abs. 3 AVB seitens des Vermieters erforderlich, aber auch ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen, dass ein Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Diesen Anforderungen genügt jedenfalls das an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten gerichtete Schreiben der Klägerin v. 18.3.2002, in dem sie erklärt, die - nach ihrer Auffassung nicht erfolgten - Schönheitsreparaturen seien "rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen".

c) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor, so dass offen bleiben kann, ob die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Auszugs die Erfüllung ihrer Renovierungsverpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Die Beklagte befand sich spätestens auf Grund des Schreibens der Klägerin v. 8.5.2002 mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im Verzug. Die Klägerin hat ihr anschließend mit Schreiben v. 4.6.2002 eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt.

2. Die Klägerin kann von der Beklagten Schadensersatz wegen der Renovierungskosten i.H.v. 1.640,99 EUR gemäß ihrer Bezifferung durch Kostenvoranschlag v. 22.1.2003 nebst beantragten Prozesszinsen (§ 291 BGB) verlangen; der Anspruch ist nicht wegen der von der Klägerin durchgeführten Umbauarbeiten zu kürzen.

a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts Anderes bestimmt (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [369 ff., 372 f.] = MDR 1985, 400; v. 5.6.2002 - XII ZR 220/99, BGHZ 151, 53 [57 f.] = BGHReport 2002, 709 = MDR 2002, 1304). Ist anzunehmen, dass der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [373] = MDR 1985, 400).

Dies setzt jedoch voraus, dass der Mieter - wie in dem der Entscheidung BGHZ 92, 363 zu Grunde liegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem Falle ist anzunehmen, dass der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, dass der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen (LG Dortmund WuM 1985, 226; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rz. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozess, 2003, Kap. 7, Rz. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [373] = MDR 1985, 400); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche.

Dies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und des Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [370 f.] = MDR 1985, 400; v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 [262] = MDR 1987, 927; v. 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [79 ff.] = MDR 1988, 1051). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [372] = MDR 1985, 400). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der - mangels Erfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einerseits nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten vorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahmekosten hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovierungsaufwand zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch besteht. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [373] = MDR 1985, 400).

So liegt es hier. Die Beklagte hat bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses durch ihre Prozessbevollmächtigten ihre vertragliche Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt. Sie ist aus der Wohnung ausgezogen, ohne Renovierungsarbeiten vorgenommen zu haben und hat diese auch trotz anschließender Aufforderung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht ausgeführt.

b) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der erforderlichen Renovierungskosten ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1.640,99 EUR begründet. Die Beklagte hat die im Kostenvoranschlag v. 22.1.2003 - unter Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen - enthaltenen Kostenpositionen nicht bestritten. Soweit sie behauptet hat, es seien in größerem Umfang Wandflächen von den Umbaumaßnahmen betroffen, steht dies dem Anspruch der Klägerin, wie oben a) ausgeführt, nicht entgegen. Dass infolge der Umbaumaßnahmen Renovierungsaufwand erspart worden ist, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

3. Des Weiteren kann die Klägerin gem. § 326 Abs. 1 BGB a.F. Schadensersatz wegen Mietausfalls in Höhe des vom erstinstanzlichen Gericht zugesprochenen Betrags von insgesamt 504,64 EUR verlangen. Das AG hat einen Mietausfallschaden der Klägerin infolge der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen für die Monate Mai und Juni 2002 in Höhe der jeweiligen Monatsmiete von 252,32 EUR angenommen. Dagegen hat die Beklagte in den Rechtsmittelverfahren keine Einwendungen erhoben.

III.

Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG ist zurückzuweisen.

Fundstellen

Haufe-Index 1276693

DB 2005, 281

NJW 2005, 425

NWB 2004, 3630

BGHR 2005, 222

DWW 2004, 283

NZM 2005, 58

ZAP 2005, 169

ZMR 2005, 109

MDR 2005, 266

WuM 2005, 50

WuM 2010, 459

WuM 2010, 463

Info M 2005, 81

Info M 2005, 82

Info M 2005, 83

MietRB 2005, 62

RdW 2005, 159

BBB 2005, 53

JWO-MietR 2004, 345

KammerForum 2005, 135

LMK 2005, 17