BGH Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Mieterhöhungsverlangen. Unzutreffende Wohnflächenangabe. Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete

Leitsatz (amtlich)

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluss an BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).

Normenkette

BGB §§ 242, 812 Abs. 1; MHG § 2

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 27.05.2003; Aktenzeichen 316 S 13/03)

AG Hamburg (Urteil vom 17.12.2002)

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 16 des LG Hamburg v. 27.5.2003 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise aufgehoben.

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des AG Hamburg v. 17.12.2002 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen Betrag von mehr als 2.764,04 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.5.2002 zu zahlen.

Im Umfang der Abänderung wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 1/4 und der Beklagte zu 3/4 zu tragen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Klägerin zu 1/5 und der Beklagte zu 4/5 zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte vermietete der Klägerin ab dem 1.7.1978 eine 3-Zimmer-Wohnung in H., U. straße. Die Größe der Wohnfläche ist im Mietvertrag nicht angegeben. Die Netto-Kaltmiete betrug ursprünglich 400 DM; sie wurde in der Folgezeit mehrfach erhöht.

Mit Schreiben v. 19.12.1994 verlangte der Beklagte unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der monatlichen Miete von 988,65 DM auf 1.081 DM. Dabei waren die ortsübliche Nettokaltmiete mit 10,81 DM/m2 und die Wohnungsgröße mit 100 m2 aufgeführt. Die Klägerin stimmte dem Verlangen zu und entrichtete ab dem 1.3.1995 die erhöhte Miete. Mit Schreiben v. 12.12.1997 forderte der Beklagte - wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und Zugrundelegung einer Wohnungsgröße von 100 m2 - die Zustimmung der Klägerin zu einer Mieterhöhung auf 12,06 DM/m2. Die Klägerin erteilte abermals ihre Zustimmung und zahlte ab dem 1.3.1998 eine Nettomiete von 1.206,- DM pro Monat.

Entgegen den Angaben in den beiden Mieterhöhungsverlangen ist die von der Klägerin angemietete Wohnung nicht 100 m2, sondern nur 87,63 m2 groß. Dies wurde der Klägerin erst nachträglich bekannt.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung des ihrer Ansicht nach zu viel gezahlten Mietzinses für die Zeit v. 1.1.1997 bis 31.1.2001i.H.v. umgerechnet 3.663,02 EUR; seit Februar 2001 entrichtet sie nur noch eine der tatsächlichen Wohnfläche entsprechende niedrigere Miete. Die Klägerin ist der Auffassung, ausschlaggebend für die Berechnung der geschuldeten Miete sei die geringere tatsächliche Wohnfläche, so dass sich unter Berücksichtigung der ortsüblichen Miete von 10,81 DM/m2 bis Februar 1998 und von 12,06 DM/m2 ab dem 1.3.1998 sowie unter Anrechnung eines Mietrückstandes von 237,76 DM der eingeklagte Betrag ergebe. Die am 20.12.2001 bei Gericht eingegangene Klage ist dem Beklagten am 29.1.2002 zugestellt worden. Der Beklagte macht mit seiner Widerklage u.a. behauptete weitere Mietrückstände für die Zeit von Februar 2001 bis Mai 2002 geltend. Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Rückzahlungsansprüche für 1997 hat er die Einrede der Verjährung erhoben.

Das AG hat der Klage i.H.v. 3.505,22 EUR nebst Zinsen stattgegeben und festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich eines Betrages von 237,76 DM in der Hauptsache erledigt ist. Auf die Widerklage, mit der der Beklagte einen Betrag von 1.130,89 EUR, im Wesentlichen für rückständige Miete für die Monate Februar 2001 bis Mai 2002, begehrt hat, hat das AG die Klägerin zur Zahlung von 135,40 EUR nebst Zinsen verurteilt. Im Übrigen hat das AG Klage und Widerklage abgewiesen. Das LG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren zu Klage und Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Parteien seien bei der Berechnung der Mieterhöhung einem gemeinschaftlichen Kalkulationsirrtum unterlegen. Auf Grund der Berücksichtigung einer zu großen Wohnfläche seien sie zu einem Ergebnis gekommen, das sie in Kenntnis der wahren Grundlage nicht vereinbart hätten. Die Berechnung sei deshalb nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzupassen und zu berichtigen, da die Grenze der Zumutbarkeit überschritten sei. Bei der hier gegebenen Abweichung der Wohnfläche von 12,37 m2 sei es gerechtfertigt, die Miete - auch rückwirkend - der tatsächlichen Wohnungsgröße anzupassen. Dies sei für den Beklagten nicht unzumutbar, da er im Ergebnis das behalte, was er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche verlangt und bekommen hätte.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand, so dass die Revision des Beklagten teilweise Erfolg hat.

Der Klägerin steht zwar gegen den Beklagten unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) ein Anspruch auf Rückzahlung wegen zu viel gezahlter Miete zu; dieser Anspruch ist jedoch nur i.H.v. 2.764,04 EUR begründet. Der Beklagte kann über die ihm auf die Widerklage zuerkannten Beträge von 135,40 EUR hinaus keine Ansprüche gegen die Klägerin geltend machen. Die Klägerin hat die Miete rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhöhungsverlangen des Beklagten v. 19.12.1994 und v. 12.12.1997 angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße übersteigt und die Klägerin die Miete in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung der Fläche entrichtet hat.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG, der hier noch anwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB), nicht die im Erhöhungsverlangen zu Grunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, z.V.b. zur Frage der Mietminderung bei einer im Mietvertrag angegebenen falschen Wohnungsgröße). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und die fehlerhaften Daten unverändert in einem Mieterhöhungsverlangen verwendet werden (vgl. OLG Hamburg WuM 2000, 348; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rz. 523; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rz. 62; Sternel, Mietrecht Aktuell, 5. Aufl., Rz. 593; Staudinger/Emmerich, 1997, Art. 3 WKSchG II § 2 MHRG Rz. 70). Dieselben Grundsätze sind aber auch für den Fall heranzuziehen, dass - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht aufgeführt ist. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen läge. Dies soll durch die Vorschrift gerade verhindert werden.

2. Dabei kann dahinstehen, ob ein Mieterhöhungsverlangen, das irrtümlich eine zu große Wohnfläche angibt, bereits formell unwirksam ist.

a) Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspanne BGH, Urt. v. 12.11.2003 - VIII ZR 52/03, MDR 2004, 567 = BGHReport 2004, 436 = NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist (BGH, Urt. v. 4.4.1973 - VIII ZR 191/72, WM 1973, 677, unter IV 2; LG Hamburg NZM 2000, 1121; für die Neufassung des § 557 BGB ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rz. 68). Eine Anpassung der getroffenen Vereinbarung ist hier geboten, da die angegebene Wohnfläche von 100 m2, nach der die verlangte Miete berechnet wurde, und die tatsächliche Größe von 87,63 m2 um mehr als 10 % voneinander abweichen (vgl. Senatsurteil v. 24.3.2004a.a.O. unter II 2). Eine derartige Abweichung ist in aller Regel als Mangel i.S.d. § 537 BGB a.F. (jetzt: § 536 BGB) anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darlegen muss (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, unter II 2b). In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar, während dem Vermieter ein Abgehen von dem Vereinbarten angesonnen werden kann (BGH, Urt. v. 23.2.1995 - IX ZR 29/94, MDR 1995, 962 = NJW 1995, 1425, unter II 2e). Zwar kommt bei Dauerschuldverhältnissen eine Anpassung regelmäßig nur für die Zukunft in Betracht (BGHZ 58, 355 [363]). Hier ist jedoch ausnahmsweise eine Rückwirkung geboten, da die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens v. 19.12.1994 unrichtig war (BGH, Urt. v. 10.11.1993 - VIII ZR 119/92, MDR 1994, 273 = CR 1994, 605 = NJW 1994, 576, unter II 1). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass schützenswerte Interessen des Beklagten einer rückwirkenden Anpassung nicht entgegenstehen. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher nicht an einer Mieterhöhungsvereinbarung festhalten zu lassen, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über die Größe der Wohnung geschlossen hat und die - würde sie nicht korrigiert werden - letztlich zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters auf Grund einer deutlich überhöhten Miete führen würde.

Eine Anpassung des Mietzinses nach § 242 BGB ist anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann dies jedoch im vorliegenden Fall nicht dazu führen, dass für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 die so ermittelte ortsübliche Miete hinter dem bisher vereinbarten und gezahlten Mietzins von 988,65 DM zurückbleibt. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wirksam, so widerspricht es i.d.R. Treu und Glauben, wenn auf Grund einer Anpassung des Vertrages rückwirkend die zuvor geschuldete und von keiner Vertragspartei angegriffene Miete herabgesetzt werden würde. Der Mietzins ist damit für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 auf 988,65 DM zu verringern, für den darauf folgenden Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 mit dem Berufungsgericht auf 1.056,82 DM.

b) Ist das Mieterhöhungsverlangen des Beklagten auf Grund der Angabe einer falschen Wohnfläche dagegen schon als formell unwirksam anzusehen, so ist zwischen den Parteien weder im Jahr 1994 noch im Jahr 1997 eine Mieterhöhung nach § 2 MHG wirksam vereinbart worden. Auch in diesem Fall betrug die geschuldete Miete 988,65 DM für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998, für die darauf folgende Zeit jedenfalls nicht mehr als die von der Klägerin zugestandenen 1.056,82 DM. Dies gilt auch dann, wenn man in dem Mieterhöhungsverlangen - dessen formelle Unwirksamkeit unterstellt - und der anschließenden vorbehaltlosen Zustimmung eine nach § 10 Abs. 1 2. Halbs. MHG wirksame Vereinbarung über eine Mieterhöhung sieht (BGH, Urt. v. 8.10.1997 - VIII ZR 373/96, MDR 1998, 30 = NJW 1998, 445, unter II 1c). Eine solche Vereinbarung wäre wiederum auf Grund eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums zu Stande gekommen, so dass der Mietzins gemäß den obigen Ausführungen anzupassen wäre.

3. Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung des Mietzinses für das Jahr 1997 sind jedoch verjährt. Zwar enthält das Berufungsurteil hierzu keine Ausführungen. Da weiterer Sachvortrag der Parteien jedoch nicht zu erwarten ist, kann der Senat die erforderlichen Feststellungen selbst treffen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung regelmäßig wiederkehrender Leistungen wie der Miete unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F., der hier noch anwendbar ist (Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB). Danach sind Rückzahlungsansprüche für die im Jahr 1997 gezahlte Miete, da eine Unterbrechung oder Hemmung nicht eingetreten ist, mit Ablauf des 31.12.2001 verjährt.

Die am 20.12.2001 eingereichte, aber erst am 29.1.2002 zugestellte Klage hat den Eintritt der Verjährung mit Ablauf des 31.12.2001 nicht gehindert. Zwar tritt gem. § 167 ZPO, § 270 Abs. 1 ZPO a.F. die Hemmung bzw. Unterbrechung bereits mit Eingang der Klage ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Die Fristüberschreitung von 29 Tagen war aber nicht mehr so geringfügig, dass sie auch bei Verschulden der Klägerin unschädlich gewesen wäre. Als geringfügig in diesem Sinne wird eine Verzögerung von 12 bis 14 Tagen, jedoch nicht von vier Wochen angesehen (BGH, Urt. v. 29.9.1983 - VIII ZR 31/83, NJW 1984, 242, unter 2 a). Im vorliegenden Fall ist die eingetretene Verzögerung von der Klägerin zu vertreten. In der Klageschrift war als Zustellungsadresse des Beklagten fälschlich die Anschrift der Hausverwaltung mit dem Zusatz "c/o" angegeben. Diese Zustellung scheiterte, da der Beklagte dort nicht anzutreffen war. Grundsätzlich muss sich die klagende Partei vergewissern, unter welcher Anschrift der Beklagte erreichbar ist. Reicht sie eine Klageschrift erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist ein, muss sie besondere Sorgfalt darauf verwenden, dass die Anschrift auch zutrifft (BGH, Urt. v. 25.2.1971 - VII ZR 181/69, NJW 1971, 891, unter 4b). Dies hat die Klägerin versäumt. Hinzu kommt, dass sich der Prozessbevollmächtigte des Beklagten bereits vorprozessual mit Schreiben v. 19.2.2001 als zustellungsbevollmächtigt für eine eventuelle Klage angegeben hatte, so dass der Prozessbevollmächtigte des Beklagten bereits in der Klageschrift hätte benannt werden können.

4. Die Klägerin hat damit Rückzahlungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB nur für die im Zeitraum von Januar 1998 bis Januar 2001 überzahlte Miete. Ausgehend von Zahlungen i.H.v. 1.081 DM für die Monate Januar und Februar 1998 sowie einer geschuldeten monatlichen Miete von 988,65 DM errechnet sich eine Rückforderung von 92,35 DM monatlich und von 184,70 DM für zwei Monate. Für die Monate März 1998 bis Januar 2001 beliefen sich die monatlichen Zahlungen auf 1.206 DM, die geschuldete Miete auf nicht mehr als 1.056,82 DM. Damit bestehen Rückzahlungsansprüche von monatlich 149,18 DM, mithin für den Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 von 5.221,30 DM. Insgesamt stehen der Klägerin damit Bereicherungsansprüche i.H.v. 5.406 DM oder umgerechnet 2.764,04 EUR zu.

Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Widerklage des Beklagten über die zuerkannten Beträge von 50,52 EUR (Mietrückstände der Klägerin für die Monate Februar 2001 bis Mai 2002) und 84,88 EUR (Schadensersatz) keinen Erfolg hat, da die Klägerin eine mit der Widerklage verfolgte höhere Miete nicht schuldet.

III.

In dem Umfang, in dem die Revision begründet ist, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Soweit der Beklagte darüber hinaus Klageabweisung auch im Übrigen begehrt und seine Widerklage weiterverfolgt, ist die Revision zurückzuweisen.