Betriebskostenarten nach § ... / 14.2 Verwaltungsbezogene Tätigkeiten

Dagegen sind folgende Tätigkeiten verwaltungsbezogen und zählen daher nicht zu den Hausmeisterarbeiten:

 
Praxis-Beispiel

Keine Hausmeisteraufgaben

Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, Ausführung von Reparaturen, Instandhaltung der Außenanlagen, Pflege des Maschinenparks, Überwachen des Bauzustands, der Wärmemesser, der Schornsteinfeger, der Treppenhäuser und der laufenden Wartungsverträge, Anschaffung einheitlicher Namensschilder[1], Wartung und Überprüfung technischer Einrichtungen sowie Kontrollen zur Feststellung von Mängeln, da es sich hierbei um Instandhaltungsarbeiten handelt.[2]

 
Achtung

Bei der Betriebskostenabrechnung sauber trennen

Führt der Hauswart auch Tätigkeiten der Hausverwaltung aus, darf bei den Betriebskosten nur der Teil der Entlohnung angesetzt werden, der auf die Tätigkeit als Hauswart entfällt z. B. wurden vom Landgericht Berlin bei einem größeren Mietobjekt die umlagefähigen Hausmeisterkosten um 20 % gekürzt, da der Hausmeister auch "Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen" durchzuführen hatte.[3]

Nimmt der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts lediglich einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.[4]

Schlichtes Bestreiten des Mieters genügt nicht

Ein schlichtes Bestreiten des Mieters genügt aber nicht, wenn der Vermieter von vorneherein nur die Kosten in die Abrechnung eingestellt hat, die in dem von ihm mit dem Hausmeister abgeschlossenen Vertrag als jährliches Entgelt für die im Leistungsverzeichnis konkret bezeichneten (umlagefähigen) Tätigkeiten des Hausmeisters vereinbart sind. In diesem Fall obliegt es dem Mieter, konkrete Einwände gegen die umgelegten Hausmeisterkosten zu erheben.[5]

 
Hinweis

Vermieter ist darlegungspflichtig

Im Streitfall ist somit der Vermieter für die vom Hausmeister durchzuführenden Arbeiten darlegungspflichtig, z. B. durch Vorlage des Hausmeistervertrags bzw. einer Leistungsbeschreibung, aus der die einzelnen Tätigkeiten entnommen werden können.[6]

 
Wichtig

Tatsächlich angefallener Zeitaufwand

Dabei ist grundsätzlich der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters entscheidend; die Leistungsbeschreibung im Hausmeistervertrag ist insofern nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten.[7]

Dies gilt uneingeschränkt jedoch nur dann, wenn der Hausmeister eine Vergütung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Zeitaufwand erhält. Soweit z. B. eine Pauschalvergütung vereinbart ist, hängen die Hausmeisterkosten von vornherein nicht direkt von dem tatsächlich angefallenen Arbeitsaufwand ab. In diesem Fall kommt der Leistungsbeschreibung maßgebende Bedeutung zu, da ausgehend von den Angaben im Leistungsverzeichnis der zeitliche Umfang der (nicht umlagefähigen) Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (ggf. auch vom Gericht) geschätzt werden kann.[8]

Der Mieter kann jedoch nicht verlangen, dass der Hausmeister ein Stundenbuch führt, in dem die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Leistungen erfasst werden.[9]

 
Wichtig

Kein Aufschlüsseln der Hausmeisterkosten auf Tätigkeiten und Wohnungen

Ferner müssen zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung die Kosten des Hausmeisters auch nicht im Einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufgeschlüsselt werden.[10]

[1] LG München I, a. a. O.; AG Köln, Urteil v. 21.2.2002, 222 C 466/01, WuM 2002 S. 615.
[6] AG Köln, a. a. O.
[7] BGH, Urteil v. 20.2.2008, a. a. O.
[8] AG München, Urteil v. 24.6.2011, 412 C 32370/10, WuM 2011 S. 629.

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