LG Karlsruhe Urteil vom 28.04.1995 - 9 S 199/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Karlsruhe (Urteil vom 04.05.1994; Aktenzeichen 5 C 53/93)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 04.05.1994 – 5 C 53/93 – unter Aufhebung der Kostenentscheidung wie folgt abgeändert:

Klage und Widerklage werden als zur Zeit unbegründet abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug haben die Klägerin 1/6 und die Beklagten 5/6 zu tragen. Von den Kosten der Berufungsinstanz fallen der Klägerin 9/16 und den Beklagten 7/16 zur Last.

Tatbestand

– Ohne Tatbestand gemäß § 543 Abs. 1 ZPO. –

Entscheidungsgründe

Gemäß § 246 ZPO wurde der Prozeß durch den Tod der Beklagten Ziffer 3 am 18.07.1994, der mit Schriftsatz vom 27.02.1995 mitgeteilt worden ist (II 113), nicht unterbrochen. Denn es fand eine Vertretung durch einen Prozeßbevollmächtigten statt. Ein Antrag auf Aussetzung ist nicht gestellt worden.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet.

Klage und Widerklage waren als zur Zeit unbegründet abzuweisen, weil eine ordnungsgemäß Abrechnung der Nebenkosten noch nicht vorliegt.

I.

Die Klage auf Zahlung einer Nebenkostennachforderung in Höhe von DM 914,13 für den Abrechnungszeitraum vom 01.03.1991 bis 29.02.1992 war als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt derzeit noch nicht vor, so daß nach der Rechtsprechung der Kammer Fälligkeit der Nebenkostennachforderung noch nicht eingetreten ist. Die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten von 05.10.1992 enthält bei den Positionen Gartenpflege, Stromkosten, Hausmeister- und Gesamtwasserkosten Mängel, die nicht ohne weiteres behoben werden können.

1. Die Mängel der Abrechnung bestehen insbesondere im Zusammenhang mit der Dachbegrünung. Nach Auffassung der Kammer können die im Zusammenhang mit der Dachbegrünung stehenden Kosten nicht umgelegt werden. Die Dachbegrünung ist in der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung nicht ausdrücklich aufgeführt. Einen gewissen Anhaltspunkt könnten die dort erwähnten Kosten der Gartenpflege (Ziffer 10) für die Beurteilung geben. Nach zutreffender Ansicht sind die Kosten der Gartenpflege nur ansatzfähig, wenn der Mieter zur Nutzung des Gartens berechtigt ist. Der bloße Ausblick „ins Grüne” rechtfertigt den Ansatz nicht (vgl. hierzu und zum Meinungsstand: Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988 Ziffer III 350; Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, Anm. C 350). Darüber hinaus ist hier bei der Dachbegrünung noch zu berücksichtigen, daß sie nach dem Vortrag der Klägerin der Abdeckung der Flachdächer und einer Verbesserung der Isolationseigenschaften dient. Die Kosten der Dachbegrünung sind daher eher vergleichbar mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches, als mit den Kosten für die Pflege eines allen Mietern zur Verfügung stehenden Gartens.

Die Kosten der Dachbegrünung sind unbestrittenermaßen enthalten in den Kostenpositionen Gartenpflege, Hausmeister und Wasser, wobei der jeweilige Anteil für die Dachbegrünung zwischen den Parteien streitig ist.

2. Bezüglich der Stromkosten führt schon das Urteil erster Instanz aus, daß die Abrechnung der Klägerin unrichtig ist, daß dies aber nicht zu einem Nachteil für die Beklagten führt. Unter dieser Voraussetzung kann auch nach der Rechtsprechung der Kammer im Einzelfall trotz eines Mangels einer Abrechnung eine Verurteilung erfolgen. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, daß im Zusammenhang mit den Kosten der Dachbegrünung weitere Mängel der Abrechnung vorliegen, so daß noch keine Fälligkeit der Nachzahlungsforderung eingetreten ist.

II.

Für künftig zu erstellende Nebenkostenabrechnungen der Klägerin weist die Kammer ergänzend und vorsorglich auf folgendes hin:

1. Die Zusammenfassung zu einer Wirtschaftseinheit der der Klägerin gehörenden Wohngebäude auf dem Gelände … begegnet nach Auffassung der Kammer keinen Bedenken. Insoweit nimmt die Kammer auf die Ausführungen im Urteil erster Instanz Bezug.

2. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, daß der Vermieter Zwischenzähler für Strom und Wasser setzt, wenn nicht alle Kosten umgelegt werden können. Das betrifft hier beispielsweise Aufzugsanlagen, die Tiefgarage und die Dachbegrünung. Ebensowenig kann der Mieter verlangen, daß die vom Vermieter beschäftigten Hausmeister und Reinigungskräfte Stundenpachweise führen, soweit sie auch noch mit anderen, nicht umlegungsfähigen Tätigkeiten betraut sind. Sofern allerdings keine Zwischenzähler vorhanden sind bzw. keine genauen Zeitnachweise vorliegen, werden Zweifel an der Berechtigung des Ansatzes bestimmter Einheiten oder bestimmter Stunden zu Lasten des Vermieters gehen. Er darf nur diejenigen Kosten umlegen, von denen zweifelsfrei feststeht, daß sie umlegungsfähig sind. Soweit im übrigen vom Mieter beanstandet wird, daß Reinigungskräften oder Hausmeistern unangemessen hohe Vergütungen bezahlt werden, wird gegebenenfalls Beweis über di...