Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 3.2 Zugang beim Mieter

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen sein. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefs bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem Mieter auch rechtzeitig, d. h. innerhalb der Abrechnungsfrist, zugegangen ist.

Gleiches gilt auch für per Einschreiben aufgegebene Schriftstücke. Auch für sie gibt es keine tatsächliche Vermutung dafür, dass das per Einschreiben aufgegebene Schriftstück den Adressaten auch tatsächlich erreicht hat.^[1] Nachgewiesen werden kann der Zugang durch Sendung per Einschreiben mit Rückschein, da auf dem Rückschein, den der Absender wieder erhält, das Datum des Zugangs und die Unterschrift des Empfängers (Empfangsbestätigung) vermerkt sind.

Bei Versendung der Abrechnung durch die Post ist diese als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, dessen eventuelles Fehlverhalten sich der Vermieter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Nur wenn die Post an der verzögerten Zustellung oder an dem Verlust der Postsendung kein Verschulden trifft (z. B. bei einem Poststreik), hat auch der Vermieter die verzögerte Zustellung nicht zu vertreten.^[2]

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann verfristet, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter aber nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat.^[3]

Praxis-Tipp

Durch Boten zustellen

Eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, sollte dem Mieter daher durch Boten zugestellt werden. Im Streitfall ist der Bote Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Rechtzeitig zugegangen ist die Abrechnung, wenn unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass diese vom Mieter noch vor Fristablauf zur Kenntnis genommen werden kann.

Praxis-Beispiel

Verspäteter Zugang

• Ein beim anwaltlichen Bevollmächtigten am Silvestertag nach 19 Uhr eingehendes Telefaxschreiben geht deshalb verspätet zu.^[4]
• Ebenso ein Schriftstück, das am 31.12. kurz vor 16 Uhr in den Briefkasten eines Bürobetriebs geworfen wird, in dem branchenüblich Silvester nachmittags nicht mehr gearbeitet wird. Dieses geht erst am nächsten Werktag zu, da mit einer Briefkastenleerung am selben Tag – auch wenn dies ein Werktag ist – nicht mehr zu rechnen ist.^[5]
• Verspätet ist eine Betriebskostenabrechnung auch, wenn sie am 31.12. nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingelegt wird, es sei denn, der 31.12. fällt auf einen Sonn- oder Feiertag. Dann verschiebt sich der Termin für den fristgerechten Zugang auf den nächsten Werktag^[6]; so auch LG Hamburg^[7], wonach jedenfalls eine am Silvestertag bis 18 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfene Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugeht. Dies ergibt sich nach Auffassung des LG Hamburg auch daraus, dass sich angesichts der aktuellen Verschiebungen auf dem Geschäftsfeld der Postzustellung Verschiebungen des Zugangs von Post deutlich in den Nachmittag ergeben und der Einwurf der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter oder seine Hausverwaltung am Silvestertag im Hinblick auf den drohenden Fristablauf keinesfalls ungewöhnlich ist.

Dagegen ist das AG Hamburg^[8] der Auffassung, dass die Regeln über empfangsbedürftige Willenserklärungen weder direkt noch analog anzuwenden sind, da die Abrechnung dem Mieter nach dem Wortlaut des Gesetzes nur "mitzuteilen" ist und es sich hier nicht um eine Änderung bestehender rechtlicher Verhältnisse handelt, auf die sich ein Empfänger einstellen müsste und somit schutzwürdig wäre, sondern lediglich um eine Abrechnung für erbrachte Leistungen.

Hat der Vermieter Kenntnis, dass sich der Mieter nicht mehr in der Wohnung aufhält, z. B. weil er diese nicht nur vorübergehend untervermietet hat, kann er eine Betriebskostenabrechnung nicht wirksam durch Einwurf in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten zustellen.^[9]

Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung der Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat.^[10]

Ferner kann sich der Mieter nicht auf die Versäumung der Ausschlussfrist berufen, wenn er dem Einwohnermeldeamt seine neue Adresse nicht mitgeteilt oder den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung anderweitig vereitelt hat, z. B. durch Nichtanbringen bzw. Entfernen seines Namens vom Briefkasten oder unterlassener Information des Vermieters über einen Namenwechsel nach ...