Zusammenfassung

 
Begriff

Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17: Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustands des Gemeinschaftseigentums ist in erster Linie die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan maßgebend. Zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. Wurde die Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans errichtet, kommt der Baubeschreibung nur insoweit Bedeutung zu, als diese bei Errichtung der Anlage nicht verwirklichte Ausstattungsbestandteile enthält, die öffentlich-rechtlich erforderlich sind.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16: Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden. Eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG ist nicht zulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden.

AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 49/14: Der Abriss einer vor Aufteilung errichteten baurechtswidrigen Balkonanlage stellt eine Maßnahme der Herstellung eines dem öffentlichen Baurecht entsprechenden Zustands der Wohnanlage dar. Die Verpflichtung trifft daher sämtliche Wohnungseigentümer in Gemeinschaft.

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 7.7.2016, 407a C 5/15: Der Anspruch auf ordnungs- und plangemäße Erstellung des Gemeinschaftseigentums unterliegt nicht der Verjährung.

BGH, Urteil v. 26.2.2016, V ZR 250/14: Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustands des Gemeinschaftseigentums ist in erster Linie der Teilungsvertrag (§ 3 WEG) bzw. die Teilungserklärung (§ 8 WEG) in Verbindung mit dem gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG in Bezug genommenen Aufteilungsplan maßgebend. Der Aufteilungsplan soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, indem er die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich macht. Insoweit hat der Aufteilungsplan dieselbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster bei Grundstücken.

BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14: Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.

BGH, Urteil v. 14.11.2014, V ZR 118/13: Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet. Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt. Er entfällt also, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

BGH, Urteil v. 5.12.2003, V ZR 447/01: Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem A...

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