Zusammenfassung

 
Überblick

§ 3 HeizKV befasst sich speziell mit dem Anwendungsbereich dieser Verordnung auf das Wohnungseigentum. Für diesen besonders ausgestalteten Rechtsbereich ist geregelt, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung unabhängig davon gelten, ob die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen über die Verteilung der Kosten der Wärme- bzw. Warmwasserversorgung beschlossen oder vereinbart haben (§ 3 Satz 1 HeizKV). Der Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in § 1 Abs. 2 HeizKV insoweit vorgegeben, als dort die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zum jeweiligen Sondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt ist.[1] Die Begriffe "Wohnungseigentum" und "Wohnungseigentümer" sind großzügig auszulegen, hierunter fallen auch das "Teileigentum" und der "Teileigentümer".

1 Allgemeines

Die Heizkostenverordnung hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (§ 2 HeizKV), sondern auch vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts, zum Beispiel Teilungserklärung oder Beschlüssen.[1] Es bedarf auch keines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Anwendung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Die Regelungen gelten für die Wohnungseigentümer unmittelbar.[2]

Solange allerdings die Gemeinschaft entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung keine Erfassungsgeräte angebracht hat und/oder einen mit dieser Verordnung nicht konformen Verteilerschlüssel anwendet, gelten die bisherigen Regelungen. Erst wenn sich ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Einhaltung der Vorgaben der Heizkostenverordnung beruft, müssen sie auch beachtet werden.[3] Der Eigentümer muss ggf. die Einhaltung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung einklagen. Ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung, die von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweicht, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.[4]

Besonderheiten im Zusammenhang mit der Anwendung der Heizkostenverordnung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft können sich auch daraus ergeben, dass ein Sondereigentümer seine Einheit einem anderen, zum Beispiel einem Mieter oder Pächter, zur Nutzung überlassen hat. Zumeist handelt es sich hierbei um ein Mietverhältnis. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV regelt dementsprechend, dass bei der Vermietung einer oder mehrerer Einheiten der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter als Gebäudeeigentümer gilt.

Beruft sich der Mieter gegenüber seinem Vermieter auf die Einhaltung der Vorgaben der Heizkostenverordnung, so hat der Vermieter als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft der Gemeinschaft gegenüber diesen Anspruch auch durchzusetzen. Es ist nicht Sache des Mieters, sich direkt an die Gemeinschaft zu halten. Das Vertragsverhältnis besteht zwischen dem Mieter und dem Sonder- bzw. Teileigentümer, nicht zwischen dem Mieter und der Eigentümergemeinschaft. Diese nachgeschalteten Rechtsverhältnisse bergen ihre besonderen Probleme.

2 Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer

Da die Heizkostenverordnung auch auf das Wohnungseigentum Anwendung findet (§ 3 HeizKV), kann sich der einzelne Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft auf die Einhaltung dieser Bestimmungen berufen. Beschließen die Wohnungseigentümer, auf das Anbringen von Heizkostenverteilern in den einzelnen Einheiten beispielsweise aus Kostengründen zu verzichten, verstößt das gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG).[1]

 
Hinweis

Beschlussfassung über die Ausgestaltung

§ 3 HeizKV regelt die zwingende Anwendung der Heizkostenverordnung auch auf das Wohnungseigentum. Die Ausgestaltung der Heizkostenverordnung, sofern ein Entscheidungsspielraum besteht – zum Beispiel welche Erfassungsgeräte verwendet werden oder welcher Verteilerschlüssel angewendet wird –, müssen die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bestimmen. Entsprechende Beschlüsse können mehrheitlich gefasst werden.

Ansprüche der Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Eigentümers in Bezug auf die Heizkostenverordnung können sich auf folgende Tatbestände beziehen:

  • Anschaffung von Erfassungsgeräten,
  • Auswahl der Erfassungsgeräte,
  • Entscheidung, ob Geräte gekauft, gemietet oder geleast werden,
  • Entscheidung, ob beim Austausch der Geräte auf Miete/Leasing oder Kauf umgestellt wird,
  • erstmalige Bestimmung des Abrechnungszeitraums,
  • Änderung des Abrechnungszeitraums,
  • erstmalige Bestimmung des Verteilerschlüssels (Verbrauchs- und Grundkostenanteil),
  • Änderung des Verteilerschlüssels.

Mit diesen Forderungen muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft mehr oder weniger auseinandersetzen. Anders als bei eine...

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