AG Brandenburg Urteil vom 27.05.2021 - 31 C 295/19

Tenor

1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 677,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 33,53 Euro seit dem 06.01.2016, aus 25,00 Euro seit dem 05.11.2019 und aus weiteren 618,81 Euro seit dem 27.02.2020 – dem Tag nach der Rechtshängigkeit – zu zahlen.

2. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 677,14 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt mit der Klage von den Beklagten zu 1.) und 2.) die Zahlung der restlichen Nettokaltmiete für die Monate Januar 2016 und November 2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2018.

Die Beklagten sind seit dem 01. Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, gelegen Wilhelmsdorfer Straße 81 in 14776 Brandenburg an der Havel mit einer Wohnfläche von ca. 56,54 m². Der Mietvertrag wurde ursprünglich unter dem 01. November 1992 mit der vorherigen Vermieterin geschlossen.

Zwischenzeitlich hat der nunmehrige Kläger das Objekt erworben und ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Die vereinbarte Miete betrug im hier streitigen Zeitraum – nunmehr wohl unstreitig – 263,19 EUR/Monat brutto, wovon 196,72 Euro auf die Nettokaltmiete und 66,47 Euro auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.

Der Kläger trägt vor, dass die Beklagten für Januar 2016 lediglich 163,19 EUR und damit 100,00 EUR zu wenig gezahlt hätten. Die Vorauszahlung (66,47 EUR) werde insoweit nicht mehr geltend gemacht, nachdem für 2016 Abrechnungsreife eingetreten und Abrechnung gelegt worden sei. Aus Januar 2016 würde danach noch 33,53 EUR offen stehen. Dieser Anspruch würde sich entsprechend erhöhen, falls man die von den Beklagten ohne Zahlungsbestimmung geleistete Zahlung, die er – der Kläger – auf die Kaltmiete verrechnet habe, anteilig (41,21 EUR) auf die Vorauszahlung anrechnen und sich die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2016 entsprechend reduzieren wollte/würde.

Im November 2019 hätten die Beklagten statt der geschuldeten 263,19 EUR lediglich 238,19 EUR und damit 25,00 EUR zu wenig gezahlt.

Die Beklagten würden auch wissen, dass sie – mit Ausnahme der streitgegenständlichen Monate Januar 2016 und November 2019, in denen sie unstreitig 100,00 EUR bzw. (nach Abzug der Vorauszahlungen nach Abrechnungsreife/Abrechnungslegung) 33,53 EUR (Januar 2016) bzw. 25,00 EUR (November 2019) weniger gezahlt haben – eine monatliche Bruttomiete von 263,19 EUR (196,72 EUR Kaltmiete, 66,47 EUR Vorauszahlungen) gezahlt hätten und zahlen. Dies würden die Beklagten auch nicht bestreiten. Weshalb die Klage insoweit „unschlüssig und unsubstantiiert” sein soll, erschließe sich ihm – dem Kläger – somit nicht.

Die streitgegenständlichen Forderungen aus dem Jahr 2016 (Mietrückstand Januar 2016 in Höhe von 33,53 EUR und Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2015 in Höhe von 187,29 EUR) seien auch noch nicht verjährt. Die vom 19.12.2019 datierende Klage sei am gleichen Tag per beA beim erkennenden Gericht eingereicht worden. Die Zahlungsaufforderung der Landeshauptkasse zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses datiere vom 07.01.2020 und sei bei der unterfertigten Kanzlei am 10.01.2020 eingegangen. Der Gerichtskostenvorschuss in Höhe von 159,00 EUR sei dann am 13.01.2020 eingezahlt worden. Er – der Kläger – habe demgemäß alles Notwendige für eine Zustellung der Klage getan und keine diesbezüglichen Verzögerungen verursacht. Verzögerungen im Geschäftsbetrieb des Gerichts würden im Übrigen nicht zu seinen Lasten gehen und einer demnächstigen Zustellung im Sinne von § 167 ZPO und damit der Rückwirkung der Verjährungshemmung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch nicht entgegen stehen.

Warum die Beklagten – unstreitig – im Januar 2016 33,53 EUR (bzw. 100,00 EUR) und im November 2019 25,00 EUR, zusammen 58,53 EUR weniger gezahlt hätten, sei auch der schriftlichen Stellungnahme der Beklagtenseite nicht zu entnehmen. Soweit sich die Beklagten in Bezug auf November 2019 auf ihr Schreiben vom 10.09.2019 (Anlage B 18) stützen würden, seien die dortigen Ausführungen bezüglich gelegter Betriebskostenabrechnungen nicht geeignet, einen Einbehalt bei den laufenden Vorauszahlungen zu rechtfertigen.

Für Januar 2016 fehle (über die unbegründete Einrede der Verjährung hinaus) auf seine Nachforderungen aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung 2015 bis 2018 jegliche/r Begründung/Vortrag.

Insofern seien die Beklagten ihm auch die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2015 vom 17.08.2016 über 187,29 EUR, das Jahr 2016 vom 17.10.2017 über 183,30 EUR, das Jahr 2017 vom 10.08.2018 über...