Videoüberwachung im Nachbarrecht / 4.1 Ordnungsmäßige Verwaltung

Die Videoüberwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Schutz der Wohnanlage und ihrer Bewohner. Die mit dem Einbau der Videoanlage angestrebte Überwachung muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Hinweis

Einbruch und Sachbeschädigung

Eine Videoüberwachung ist sinnvoll, wenn es in der Vergangenheit mehrfach zu Verwüstungen in den Aufzügen und zu Einbrüchen in Wohnungen gekommen ist. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darüber hinaus zuvor Gegensprechanlagen installiert und Magnetkarten für die Zugangsberechtigung der Bewohner eingeführt, ohne dass hierdurch weitere Verwüstungen und Einbrüche verhindert werden konnten, kann der Einbau einer Videoüberwachungsanlage erforderlich sein^[1], weil die GdWE ein berechtigtes Interesse an der Überwachung hat, um künftige Straftaten abwehren und verhindern zu können.

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung aber nicht, dass die Überwachung die Verwaltung und den Schutz des Gemeinschaftseigentums erleichtert. Es müssen darüber hinaus auch die für eine Überwachung bestehenden gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und es muss das Gemeinschaftsinteresse an der Überwachung mit den Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers und mitbetroffener Dritter gegeneinander abgewogen werden.^[2]

Datenschutz nach DSGVO

Die Videoüberwachung stellt eine Verarbeitung personenbezogener Daten i. S. d. Art. 6 Abs. 1f DSGVO dar und muss deshalb kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllen^[3]:

1. die GdWE nimmt ein berechtigtes Interesse wahr,
2. um dieses berechtigte Interesse zu wahren, ist die Videoaufzeichnung erforderlich und
3. die Grundrechte betroffener Personen überwiegen nicht die berechtigten Interessen der GdWE.

Berechtigtes Interesse

Ein berechtigtes Interesse ist anzunehmen, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft künftige Straftaten abwehren möchte (siehe vorstehenden Hinweis zu "Einbruch und Sachbeschädigung"). Unzulässig wäre eine Videoüberwachung, wenn damit Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen einer unzulässigen Nutzung ihrer Wohnung geltend gemacht werden sollen.^[4] oder eine Überwachung des Müllraums dazu dient, die Bewohner zur ordnungsgemäßen Müllentsorgung zu "erziehen".^[5]

[1] EuGH, Urteil v. 11.12.2019, C-708/18; BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12, NJW 2013, 3089.

[2] BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013 S. 909.

[3] Siehe oben Kap. 1.2 Datenschutz; vgl. auch EuGH, Urteil v. 11.12.2019, C-708/18.

[4] BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013 S. 909.

[5] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 9.8.2019, 980b C 1/19.