LG Itzehoe Urteil vom 30.09.2010 - 9 S 96/09

Leitsatz (amtlich)

1. Die Angabe des Verteilerschlüssels "8,75%" erfüllt die formellen Erfordernisse an die Angabe eines Verteilerschlüssels auch dann, wenn eine Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche vereinbart ist und der Anteil der Wohnfläche des Mieters an der Gesamtfläche näherungsweise 8,75% (vorliegend 8,77%) beträgt, da der Vermieter für eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung nicht den geschuldeten, sondern nur den tatsächlich angewendeten Verteilerschlüssel angeben muss.

2. Ein Prozentschlüssel ist für sich genommen nicht erläuterungsbedürftig

3. Die als Abzug in einer Nebenkostenabrechnung enthaltene Angabe "Vorauszahlungen: 0 Euro" genügt den formellen Anforderungen an den Abzug geleisteter Vorauszahlungen jedenfalls dann, wenn der Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich zwar zeitweise Vorauszahlungen geleistet hatte, dies dann aber eingestellt hatte und der Vermieter bei der Abrechnung erkennbar irrtümlich davon ausgeht, es sei bereits in dem abgerechneten Zeitraum insgesamt kein Vorschuss gezahlt worden. Es handelt sich dann lediglich um eine inhaltliche Unrichtigkeit der Höhe der abzuziehenden Vorschüsse.

4. Verfügt das Mietobjekt über vermietete Garagen/Stellplätze und stehen einzelnen Mietern keine Garagen oder Stellplätze zur Verfügung, so ist für die Betriebskostenarten, deren Leistungen auch den Nutzern der Stellplätze zugutekommt, ein angemessener Anteil auf die Mieter der Stellplätze zu verteilen. Das ist typischerweise bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung der Fall. Verteilt der Vermieter keinerlei Kostenanteile auf vermietete Garagen/Stellplätze, ist die Verteilung der Nebenkosten zum Nachteil derjenigen Mieter ermessensfehlerhaft, die über keinen Stellplatz verfügen. Die Bestimmung des angemessenen Anteil erfolgt dann gemäß § 315 Abs. 3 BGB durch das Gericht. Regelmäßig wird ein Anteil von 10% der auf diese Kosten entfallenden Anteile als angemessen anzusehen sein. Fundstellen: Besonderheiten: (mit * bezeichnete Angaben sind für [...] unverzichtbar)

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Entscheidung vom 24.07.2009; Aktenzeichen 67 C 193/08)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 24.7.2009 - 67 C 193/08 - wie folgt abgeändert und insgesamt neu gefasst:

• 1.

  Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 124,61 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 25.3.2008 zu zahlen.

• 2.

  Die Beklagten werden weiter verurteilt, die Klägerin von Rechtsverfolgungskosten ihres Anwalts Xxx aus der Kostenrechnung vom 3.5.2008 hinsichtlich eines Teilbetrages von 46,41 Euro freizuhalten.

• 3.

  Im Übrigen wird die Klage abgewiesen

• 4.

  Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 94%, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 6%.

• 5.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Sowohl der Klägerin als auch den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils für die jeweilige Gegenpartei vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die die Vollstreckung betreibende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

• 6.

  Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die klagende Mieterin begehrt nach Beendigung des Mietverhältnisses die Auszahlung einer Kaution sowie von Guthaben aus Nebenkostenaufrechnungen. Die Parteien streiten darum, ob die von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen geschuldet sind.

Die Klägerin mietete durch Mietvertrag vom 27.3.2002 (Anlage K1, Bl. 23 d.A.) eine Wohnung im Objekt Xxx in Xxx. Mietbeginn war der 1.5.2002. Die Beklagten sind Testamentsvollstrecker des Nachlasses von Frau Xxx. Die gemietete Wohnung gehört zum Nachlass. Die Wohnfläche ist mit ca. 67 m2 vereinbart. Hinsichtlich der Nebenkosten ist in § 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Mieterin Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV in Höhe von monatlich 77 Euro und auf die Heizkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV in Höhe von monatlich 52 Euro zu erbringen hatte. Nach § 9 des Mietvertrages hatte der Vermieter über die Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 II. BV jährlich abzurechnen. § 10 des Mietvertrages sieht hinsichtlich des Verteilungsmaßstabes vor:

"Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil von ------% oder, sofern der Anteil nicht festgelegt ist, nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit, es sei denn [...]".

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 23 d.A.) Bezug genommen.

Die Klägerin hatte eine Kaution i.H.v. 1.698,45 EUR zu leisten, die sie durch Verpfändung des Guthabens auf dem Sparkonto mit der Nummer xxx bei der Xxx erbrachte. Das zu diesem Konto gehörende Sparbuch übergab si...