1 Einordnung energetischer Maßnahmen
1.1 Einhaltung der Vorgaben des GEG
Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2]
Begriff: Erhaltung
Erhaltungsmaßnahmen sind sämtliche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen.
- Die Instandhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen (Wartung, Pflege- und Reinigungsmaßnahmen);
- die Instandsetzung hat die Beseitigung von Schäden und Mängeln zum Ziel, die ihre Ursache in einer Abnutzung, Alterung oder Beschädigung haben (Reparaturen).
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dienen der Erhaltung des Status Quo. Alle Maßnahmen, die darüber hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar.
Werden die Vorgaben des GEG eingehalten, spielt der wohnungseigentumsrechtliche Amortisationsgedanke keine Rolle.[3] Anderes gilt aber dann, wenn die Vorgaben des GEG übertroffen werden.
1.2 Überschreiten der Vorgaben des GEG
Gehen die Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG.
1.2.1 Modernisierende Erhaltung
Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instandsetzungsmaßnahme angesehen und mit ihr gleichgesetzt.
Begriff: Modernisierende Erhaltung
Von einer modernisierenden Instandsetzung war immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.[2]
Das neue WEG kennt den Begriff der modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung nicht mehr.
1.2.1.1 Bauliche Veränderung oder noch Erhaltung?
In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung stellten Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, es handele sich um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers.[3] Konsequenzen hat die Differenzierung im Hinblick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer für Maßnahmen der baulichen Veränderung an, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
1.2.1.2 Kostenamortisation
Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren anges...
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