Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.9.2 Versammlungsraum

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können.

• Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.^[1]
• Gleiches gilt im Sommer für einen Biergarten oder den bewirteten Gaststättenaußenbereich. Wohl aber besteht die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung in einem abgetrennten Nebenraum einer Gaststätte durchzuführen.
• Selbstverständlich ist der Wohnwagen des Verwalters auch in kleinen Gemeinschaften kein geeigneter Versammlungsort.^[2]

Geeignete Versammlungsorte sind

• abgeschlossene Nebenräume von Gaststätten,
• Konferenzräume in Hotels,
• gemeinschaftliche Räume in der Anlage selbst,^[3]
• je nach Ausstattung und Größe, Räume im Verwalterunternehmen.

Stets für neutralen Versammlungsort sorgen

Das Erscheinen am Versammlungsort muss – objektiv betrachtet unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessen – den Eigentümern zumutbar und für diese akzeptabel sein, was bei zerstrittenen Gemeinschaften einen neutralen Ort erfordert.^[4] Insoweit ist die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse zwar im Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird.^[5]

Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, ist die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung.^[6] Die in einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Vergleichbare Grundsätze dürften auch für eine Versammlung im Verwalterbüro gelten.

Wird die Eigentümerversammlung an einem hierfür ungeeigneten Ort durchgeführt, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.^[7]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 30.4.1997, 24 W 5809/96, NJW-RR 1997 S. 1171; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.4.1995, 20 W 16/95, NJW 1995 S. 3395.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001 S. 516.

[3] Im Einzelfall kann auch die gemeinschaftliche Waschküche eine geeignete Versammlungsstätte sein, vgl. LG Dortmund, Urteil v. 23.11.2018, 17 S 83/18, ZWE 2019 S. 228.

[4] BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002 S. 450.

[5] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.2.2023, 2-13 S 80/22, GE 2023 S. 245.

[6] AG Büdingen, Urteil v. 7.4.2014, 2 C 359/12, ZWE 2014 S. 284.

[7] LG Dortmund, Urteil v. 23.11.2018, 17 S 83/18, ZWE 2019 S. 228; OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001 S. 516.