Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.3.1 Einführung

Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 will den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen verleihen. § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG-E sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann.

Die bereits bestehende Kompetenz einer einfachmehrheitlichen Beschlussfassung über die Ermöglichung der Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen (Hybrid-Versammlung) soll unverändert bestehen bleiben. Die Wohnungseigentümer würden künftig also die Wahl haben, Eigentümerversammlungen

• in Präsenz,
• hybrid oder
• rein virtuell

durchzuführen.

Wortlaut des § 23 Abs. 2a WEG-E

"Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."

Die Möglichkeit der Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen bietet sowohl für Verwalter als auch für Wohnungseigentümer unbestreitbare Vorteile (auch) gegenüber einer hybriden Versammlung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass zur Durchführung der Versammlung keine Versammlungsräume mehr angemietet werden müssen sowie Zeit und Kosten der An- und Abreise entfallen. Bei beschlossener Ermöglichung der Teilnahme in elektronischer Form entfallen auch die Kosten für die im Versammlungsraum erforderliche Technik zur Ermöglichung der Online-Teilnahme.

Nachteilig kann die rein virtuelle Durchführung von Eigentümerversammlungen für technisch nicht versierte und insbesondere betagte Wohnungseigentümer sein. Insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass diese Wohnungseigentümer an der Teilnahme im Hinblick auf die Willensbildung nicht ausgeschlossen sind, weil sie entweder Vertretungsvollmacht erteilen können oder gegebenenfalls die Möglichkeit haben, bei einem anderen Wohnungseigentümer im Rahmen einer Art "Nachbarschaftshilfe" an der Versammlung teilnehmen zu können.