Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen.
Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Steht ein Wohnungseigentum im Miteigentum mehrerer Eigentümer, können diese ihr Einberufungsverlangen entsprechend der Bestimmung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Ob dies auch dann gilt, wenn das Stimmrecht in der Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abweichend von § 25 Abs. 2 WEG nach dem Objekt- oder Wertprinzip geregelt ist, wird unterschiedlich beurteilt.[2]
Unstreitig aber können die Minderheitenrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus ausgeweitet werden. So wäre etwa eine Vereinbarung denkbar, wonach eine Wohnungseigentümerversammlung nur auf das Verlangen eines Wohnungseigentümers hin einzuberufen ist. Auch den Eigentümern mehrerer Einheiten kann ein Einberufungsrecht durch Vereinbarung eingeräumt sein.
Verlangen eines Wohnungseigentümers kann genügen
Aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann sich hiervon unabhängig ein Anspruch eines Wohnungseigentümers ergeben, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Abhandlung der von ihm gewünschten Tagesordnungspunkte vom Verwalter zu verlangen. Voraussetzung ist, dass dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden, wobei jedoch an die Erfüllung dieser Voraussetzungen nur geringe Anforderungen zu stellen sind. Freilich muss begründet werden, warum nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung zugewartet werden kann.[3]
Form und Inhalt
Das Einberufungsverlangen muss in Textform erklärt werden. Die Eigentümer müssen das Einberufungsverlangen nicht gleichzeitig oder in einem Dokument erklären. Es genügt, wenn mehrere Eigentümer unabhängig voneinander die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit inhaltsgleichen Tagesordnungspunkten verlangen. In dem Einberufungsverlangen müssen dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden. Hieran sind allerdings nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen lediglich zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten in der Versammlung behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abgewartet werden kann.
Kein Verwalterermessen
Auch bei der Einberufung der Versammlung nach § 24 Abs. 2 HS 2 WEG steht dem Verwalter kein Erforderlichkeitsermessen zu. Werden allerdings beim Einberufungsverlangen keine Gründe genannt oder aber lediglich solche, mit denen sich die Eigentümerversammlung bereits abschließend befasst hat, kann das Einberufungsverlangen als missbräuchlich betrachtet werden.
Zeitpunkt der Versammlung
Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter, ihm ist dabei ein Ermessenspielraum eingeräumt. Der Ermessenspielraum ist bei einer erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangens stattfindenden Versammlung überschritten.[4]
Da die Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nunmehr 3 Wochen beträgt, dürfte die Versammlung binnen 6 Wochen nach Zugang des Einberufungsverlangens durchzuführen sein.
Widerruf des Einberufungsverlangens
Widerrufen einzelne Wohnungseigentümer ihr Einberufungsverlangen und ist infolge dessen das Minderheitenquorum nicht mehr erfüllt, entfällt die Pflicht des Verwalters, die begehrte Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.[5]
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