Wohnraummiete oder nicht? – Vertragszweck entscheidet / 4 Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des LG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Der Zwangsverwalter ist gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis der Gesellschaft mit dem Mieter eingetreten, weil das Mietverhältnis des Vermieters mit der Gesellschaft beendet worden ist. Der Zwangsverwalter konnte Letzteres ohne Angabe von Gründen kündigen, weil es sich um kein Mietverhältnis über Wohnraum gehandelt hat, sondern um ein Mietverhältnis über andere Räume gemäß § 578 Abs. 2 BGB. Daher ist § 573 Abs. 3 BGB hier nicht anwendbar.

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, kommt es auf den Nutzungszweck an, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet oder nicht.

Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat die Gesellschaft die Räume nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als GmbH & Co. KG ebenso wie juristische Personen keinen (eigenen) Wohnbedarf haben kann. Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von 8 Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken.

Der Zweck der Anmietung durch die Gesellschaft war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, wie dies dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspricht. Deshalb ist im Vertrag auch eine "Vermietung zu Wohnzwecken" vorgesehen und der Vertrag als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet.

Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch die Regelung im Mietvertrag, dass die Gesellschaft zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte.

Die Parteien haben auch keine Vereinbarung darüber getroffen, dass auf das Mietverhältnis die Mieterschutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht anwendbar sein sollen. Eine solche lässt sich aus den getroffenen Vereinbarungen nicht herleiten.