Wohnraummiete oder nicht? – Vertragszweck entscheidet

1 Leitsatz

Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, richtet sich nach dem Nutzungszweck, den der Mieter vertragsgemäß verfolgt. Geht dieser dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.

2 Normenkette

§§ 565 Abs. 1 Satz 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB

3 Das Problem

Ein Vermieter hatte 8 Wohnungen in einem Anwesen in Berlin an eine GmbH & Co. KG vermietet. Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen:

§ 1 Mietobjekt

1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […]

§ 2 Mietzeit

[…]

2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB.

4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […].

[…]

§ 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung

[…]

2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt.

§ 15 Tierhaltung

1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters.

[…].

Nachdem die Zwangsverwaltung des Anwesens angeordnet war, kündigte der Zwangsverwalter den Mietvertrag über die 8 Wohnungen mit Schreiben vom 25.8.2011 ohne Angabe von Gründen zum 30.11.2011.

Im September 2011 vermietete die Gesellschaft eine der gemieteten Wohnungen weiter. Im Juni 2016 kündigte der Zwangsverwalter dieses Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß und verlangt nun Räumung sowie die Zahlung rückständiger Miete, Nebenkostennachforderungen und Nutzungsentschädigung.

Während die Klage vor dem AG erfolgreich war, hat das LG sie abgewiesen. Nach Auffassung des LG st...