Werkwohnungen

Zusammenfassung

Begriff

Unter einer Werkwohnung wird Wohnraum verstanden, der im Hinblick auf ein Arbeitsverhältnis einem Arbeitnehmer überlassen ist. Das BGB unterscheidet zwischen Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet ist, und Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen ist. In der Fachliteratur wird allgemein die erste Gruppe als Werkmietwohnung, die zweite als Werkdienstwohnung bezeichnet.

1 Werkmietwohnung

Wesentliches Kriterium der Werkmietwohnung

Ist das Bestehen eines Dienstverhältnisses Voraussetzung für die Überlassung des Wohnraums und wird hierfür ein gesonderter Mietvertrag geschlossen, handelt es sich um eine sog. Werkmietwohnung.^[1] Der Umfang der Tätigkeit spielt keine Rolle, es kann sich auch – wie bei Hausmeisterverträgen häufig – um geringfügige Beschäftigungen handeln. Arbeitgeber kann sowohl der Vermieter als auch ein Dritter sein. Dienst- und Mietvertrag müssen nicht zwingend gleichzeitig abgeschlossen werden, allerdings muss der Dienstvertrag, wesentlicher – wenn auch nicht alleiniger – Grund für den Abschluss des Mietvertrags gewesen sein. Es empfiehlt sich, in den Vertragsurkunden auf den jeweils anderen Vertrag Bezug zu nehmen, um die nach § 576 BGB erforderliche Verbindung beider Verträge zu verdeutlichen. Besteht das Mietverhältnis bereits längere Zeit und wird danach das Dienstverhältnis abgeschlossen, ist die Begründung eines Werkmietverhältnisses nicht mehr möglich, da diese Vereinbarung die Rechte des Mieters im Hinblick auf die Kündigungsfristen sowie den Widerspruch verkürzen und somit gegen zwingendes Recht, nämlich gegen die Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 3 BGB verstoßen würden.^[2]

Das wesentliche Kriterium einer Werkmietwohnung besteht darin, dass neben dem Arbeitsvertrag ein selbstständiger Mietvertrag geschlossen ist. Hierbei kann Arbeitgeber sowohl der Vermieter als auch ein Dritter sein. Letzteres ist insbesondere bei den sog. werkgeförderten Wohnungen der Fall.

Praxis-Beispiel

Werkgeförderte Wohnung

Ein Arbeitgeber schließt mit dem Verfügungsberechtigten einen in der Regel mit einem Finanzierungsbeitrag verbundenen Vertrag, wonach dem Arbeitgeber ein Belegungsrecht an den Wohnungen des Verfügungsberechtigten sowie ein Bestimmungsrecht für die Mietbedingungen zusteht.

Dieser Werkförderungsvertrag ist kein Mietvertrag, sondern ein Darlehensvertrag mit werkvertraglichen Elementen. Der Verfügungsberechtigte vermietet zu den vereinbarten Bedingungen an den Betriebsangehörigen.

[1] § 576 BGB.

[2] Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl., § 576 BGB Rn. 4.

2 Kündigungsrecht des Vermieters

Bei Werkmietwohnungen führt die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge dazu, dass diese unabhängig voneinander kündbar sind. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Ein solches Recht steht ihm nicht zu, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist und eine Verlängerung nicht oder nur auf bestimmte Zeit eintritt, regelmäßig also, wenn ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB abgeschlossen wurde. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht der Wohnraumnutzung ist die rechtswirksame Beendigung des Dienstverhältnisses.

Im laufenden Dienstverhältnis kann der Vermieter die Wohnung nur ordentlich nach den allgemeinen für Wohnraummietrecht geltenden Vorschriften kündigen. In der Gesetzesbegründung findet sich der Satz, es werde "nach den getroffenen Vereinbarungen oder sonst nach den Umständen in aller Regel davon auszugehen sein, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht zu einem früheren Zeitpunkt als den der Beendigung des Dienstverhältnisses kündigen darf". Für einen solchen stillschweigenden Kündigungsausschluss bedarf es nach der Rechtsprechung jedoch belastbarer Umstände, z. B. wenn das Dienstverhältnis nur wegen der Wohnung eingegangen ist oder die Wohnung als Dienstwohnung solange überlassen werden soll, wie die Funktionsübertragung andauert.^[1]

Praxis-Tipp

Klarstellung im Mietvertrag

Sicherheitshalber sollte im Mietvertrag klargestellt werden, ob er während der Dauer des Dienstverhältnisses nach den allgemeinen Vorschriften kündbar ist oder nicht.

Der Mietvertrag muss gesondert gekündigt werden, eine gleichzeitige Kündigung von Dienst- und Mietverhältnis ist nicht möglich. Die Kündigung des Mietvertrags darf dem Mieter erst nach Beendigung des Dienstvertrags zugehen, kann aber noch während dessen Laufzeit ausgesprochen werden. Geht die Kündigung vor Beendigung des Dienstverhältnisses zu, ist sie jedoch nicht unwirksam. Das Mietverhältnis endet dann allerdings erst zum nächstmöglichen Termin, d. h. nach Ablauf der Fristen für die ordentliche Kündigung gemäß § 573c BGB.

Was bei einer Kündigung weiter zu beachten ist, hängt davon ab, ob die Werkmietwohnung funktionsgebunden ist oder nicht. Von funktionsgebundenem Wohnraum spricht man, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur St...